Могло быть хуже

Рынок недвижимости Черногории по итогам 2014 года мог продемонстрировать хорошие результаты, но валютный кризис в России практически остановил продажи российским покупателям, на которых, по разным оценкам, приходится от 25% до 40% всех сделок. Эксперты сходятся в том, что катастрофы не произошло, но об успехах говорят осторожно.

Кризиса хватит на всех

Черногория была не единственной страной, которая почувствовала падение платежеспособного спроса со стороны россиян. По словам руководителя агентства недвижимости Rentsale Юлии Титовой, ни одно из направлений в зарубежной недвижимости не смогло оправдать ожиданий годичной давности, в особенности это касается массовых востребованных дешевых направлений, ориентированных в первую очередь на российский рынок.

По оценке генерального директора компании Distant Property Натальи Завалишиной, прошедший год для рынка недвижимости Черногории был достаточно сложным, однако о стагнации говорить пока рано. "Скорее это переломный год, заставивший многих более тщательно взвесить свои возможности и подойти более детально к покупке объекта недвижимости", - считает она. В числе факторов, существенно повлиявших на многие интересные россиянам рынки недвижимости, Наталья Завалишина называет снижение курса национальной валюты, начавшееся в начале года и усилившееся в конце года, геополитическую обстановку, а также отсутствие четких прогнозов дальнейшего развития ситуации.

По информации директора NV-Company Нины Волковой, 2014 год не стал рекордным по количеству сделок. В то же время доля запросов на черногорскую недвижимость составила около 25% от общего количества заявок, полученных компанией - это означает, что интерес к черногорскому рынку вполне сопоставим с интересом к другим направлениям, по которым работает компания - Италией, Испанией, Чехией и Хорватией.

Менеджер по работе с клиентами компании Adrionika Елена Невская отмечает, что 2014 год был весьма динамичным, при этом не произошло каких-либо резких скачков в продажах, хотя, по ее словам, "они были ожидаемы как в положительную, так и в отрицательную сторону". Прогнозировался приток покупателей из Украины, некоторое сокращение покупателей из России, и в целом ожидания оправдались, говорит она.

Управляющий партнер компании Value.One Антон Шамарин также считает, что в целом год оправдал ожидания с точки зрения спроса - приток покупателей из Украины компенсировал снижение активности среди россиян. По его информации, существенный рост активности украинских покупателей наблюдался с весны 2014 года. Российские покупатели демонстрировали достаточно высокую активность в первой половине прошедшего года, однако осенью на фоне спрос с их стороны начал несколько замедляться, а к концу года ощутимо снизился. "Покупатели, имевшие сбережения в рублях, отказались от покупки, а те, кто хранил деньги в евро, заняли выжидательную позицию", - поясняет он.

То пусто, то густо

Эксперты признают, что падение рубля заметно сократило спрос на недвижимость в Черногории со стороны россиян в конце 2014 года. Участники рынка рассчитывают на то, что часть сделок перешли в разряд отложенных, и после стабилизации ситуации на валютном рынке покупатели вернутся к вопросу покупки черногорской недвижимости.

Наталья Завалишина отмечает, что по итогам 2014 рынок в общем и целом продемонстрировал понижательную тенденцию в сравнении с предыдущими годами как по числу совершаемых сделок, так и по суммам сделок. По оценке Елены Невской, количество заявок выросло, а продажи остались примерно на том же уровне. При этом в последние месяцы 2014 года возросло количество заявок с меньшими бюджетами, в том числе есть случаи, когда люди хотят приобрести недвижимость у моря буквально за 10 тыс. евро, добавляет она.

По словам Нины Волковой, весной на рынке недвижимости Черногории традиционно наблюдался всплеск покупательской активности, а летом внимание россиян переключилось на Хорватию, которая подписала с Россией "Договор о взаимности на право собственности", что вызвало некоторый отток клиентов на черногорском направлении. "Осень порадовала новым всплеском интереса к недвижимости в Черногории, но зимние события на валютном рынке и санкционные ограничения усилили настороженность и увеличили число отложенных запросов", - сообщила она.

Антон Шамарин отмечает достаточную хаотичность спроса и предложения на рынке в прошлом году по сравнению с 2013 годом: "отсутствие четких трендов, ценовая волатильность, но при этом рост ликвидности рынка и количества сделок - примерно так это выглядело изнутри". По его оценке, в целом за год количество сделок выросло по сравнению с 2013 годом. При этом заметное снижение спроса произошло осенью и в декабре, многие покупатели отказались от покупки, либо отложили ее. Новые заявки от покупателей из России к концу прошлого года также поступали существенно реже, если сравнивать с тем же периодом 2013 года, признает Антон Шамарин.

Юлия Титова также говорит о том, что в ноябре-декабре уменьшилось и число заявок, и число сделок, при этом к концу года были зафиксированы случаи отказов от сделок, а также уменьшение размера бюджета на покупку у части потенциальных покупателей недвижимости в Черногории.

Цена вопроса

Снижение спроса в конце года не успело оказать серьезного давления на цены на недвижимость в Черногории. Тем не менее, на рынке, с одной стороны, продолжалась коррекция цен после кризиса 2008 года, с другой стороны, новый платежеспособный спрос формировался медленно с учетом продолжающейся экономической рецессии. Снижение цен шло с разной скоростью в разных сегментах рынка, наиболее ликвидные объекты в прошлом году практически не потеряли в цене.

По оценке Елены Невской, цены снижались практически на все объекты недвижимости в Черногории, и в среднем по рынку падение цен составило около 10% по итогам 2014 года. При этом по каким-то объектам оно достигало и 30-40%. "Мы отслеживает динамику изменения цен с 2007-2008 годов, многие объекты выставлены на продажу еще с тех самых пор, то есть представлены на рынке уже около семи лет. За это время цены на рынке снизились примерно в два раза, поэтому, если сегодня стоимость объекта падает на 40% и даже 50%, это вовсе не значит, что он становится ликвидным, просто многие продавцы производят запоздалую коррекцию цен", - поясняет она.

Антон Шамарин отмечает, что в прошлом году несколько снизилась стоимость предложения на вторичном рынке, так как продавцы из России готовы были опускать цены вслед за резким ослаблением рубля. Продажа по сниженной цене все равно позволяла получить выгоду тем, кто планировал сохранить средства в рублях. По его оценке, предложение недвижимости в новостройках и в новых жилых комплексах остается на прежнем ценовом уровне, при этом периодически происходят интересные акции и предложения от застройщиков. Основное влияние на цену недвижимости в прошлом году оказало, конечно же, обесценивание рубля по отношению к евро, заключает эксперт.

Наталья Завалишина подчеркивает, что в вопросе формирования цены на рынке нового жилья все зависит от позиции застройщика: к скидкам готовы все, но размер скидки – предмет точечных переговоров. Динамику цен на вторичном рынке оценивать тоже достаточно сложно: если продавец хочет непременно продать, он снижает цену, пока не найдется покупатель на объект. Если же продавец готов продать объект только за определенную сумму, позволяющую окупить затраты, он может уйти в сегмент аренды и занимать выжидательную позицию до появления покупателя, заинтересованного именно в этом объекте, поясняет она.

"Новостройки хороши тем, что в большей степени соответствуют самым последним требованиям, зато на вторичные объекты можно получить более гуманные цены", - говорит Наталья Завалишина. По ее информации, есть на рынке и объекты, не "просевшие" по стоимости, в основном в наиболее раскрученных регионах, например, в Петроваце и Свети-Стефане. "В целом же сейчас рынок Черногории достаточно приближен реалиям, он не так "перегрет", как в 2007-2008 гг. За этот период многое изменилось, поэтому 2014 год не внес кардинальных перемен", - резюмирует эксперт.