Медленно, но верно

Постоянное снижение объемов спроса на жилье может оказывать серьезное давление на цены. Важным индикатором этого процесса являются цены на новые квартиры, которые во втором квартале 2014 года снизились в Черногории на 6,5%, а в третьем - еще на 2,5%. Затянувшаяся коррекция цен после кризиса 2008 года была в последние два-три года подкреплена общим экономическим спадом в России и Европе.

Квартира, и недорого

По информации генерального директора компании Distant Property Натальи Завалишиной, структура спроса на рынке недвижимости в Черногории менялась на протяжении последних пяти-шести лет: стали меньше покупать или строить виллы, спрос с больших просторных квартир смещался в пользу квартир меньшей площади, более скромной отделки, более бюджетных вариантов. По ее словам, 2014 год не стал исключением, и основным запросы стала покупка квартиры с одной спальней в ценовом диапазоне до 50 тыс. евро, реже - до 60 тыс. евро.

В прошлом году появилась еще одна новая тенденция - некоторая часть потенциальных покупателей апартаментов пересматривает свои интересы в пользу аренды жилья. Покупатели дома или виллы более принципиальны - они редко меняют свое решение в пользу апартаментов. Такие случаи, по словам Натальи Завалишиной, бывают, но при этом апартаменты, как правило, имеют некие атрибуты дома – например, большой участок на первом этаже, изолированность от остальной части дома, расположение на верхнем или нижнем этажах, большую террасу, возможность иметь собственный небольшой бассейн или зону барбекю.

По оценке управляющего партнера компании Value.One Антона Шамарина, структура спроса в прошлом году осталась практически без изменений - лидирующим сегментом остались квартиры, по большей части в новостройках и новых жилых комплексах с инфраструктурой. По-прежнему высок интерес к коммерческой недвижимости, в основном к мини-отелям, а также объектам, представляющим собой готовый бизнес. Затем идут дома и виллы, как правило, в низкой и средней ценовой категории. Земельные участки и инвестиционные проекты по-прежнему остаются в стороне от массового спроса, что соответствует структуре спроса последних 3-5 лет, отмечает Антон Шамарин.

Спрос на квартиры носит более массовый характер, поскольку большинство покупателей зарубежной недвижимости предпочитает не связываться с собственным домом и участком, чтобы не иметь постоянной необходимости ухаживать за недвижимостью, считает руководитель агентства недвижимости Rentsale Юлия Титова. По ее словам, сделки с домами характерны для более дорогого сегмента, когда уход за недвижимостью планируют поручить специально нанятым людям, либо когда речь идет о переезде на постоянное место жительства в Черногорию. Участки приобретали те, кто готов был заниматься строительством - это опять же в первую очередь люди, заинтересованные в переезде на ПМЖ, а также для инвестиций, объем которых снизился в последнее время, добавляет Юлия Титова.

Наталья Завалишина соглашается с тем, что сегмент новостроек наиболее востребован, но отмечает при этом, что в последнее время сформировался и определенный интерес к объектам на вторичном рынке. "Это связано с тем, что на вторичном рынке достаточно много демпинговых предложений, особенно сейчас в условиях снизившегося курса рубля. Многие собственники объектов недвижимости, испытывающие финансовые затруднения, выставляют на продажу свои объекты со скидкой до 30-40% и более, желая получить цену, уплаченную ранее в рублях", - поясняет она.

Коммерческими объектами интересуются в основном те, кто раньше приобрел жилье в Черногории и переехал туда на постоянное место жительства. Земельные участки ранее пользовались большим спросом, но сейчас в этом сегменте проще и иногда дешевле найти дом с участком, добавляет Наталья Завалишина.

По оценке менеджера по работе с клиентами компании Adrionika Елены Невской, в продажах на рынке недвижимости в прошлом году около 40% приходилось на апартаменты, 40% - на дома, остальные 20% - на все остальные объекты недвижимости - участки, коммерческие помещения и другие.

От региона к региону

Географические предпочтения покупателей черногорской недвижимости долгое время не менялись - с большим отрывом лидировала Будванская ривьера. В прошлом году, как отмечает Антон Шамарин, произошло смещение массового спроса в низкий ценовой сегмент, и в результате повысились "рейтинги" муниципалитетов с более низкой стоимостью квадратного метра, таких как Бар, Херцег-Нови, Котор. Вместе с тем, добавляет эксперт, на Будванской ривьере было введено в эксплуатацию большое количество жилья в новостройках в нижнем и среднем ценовых сегментах, что позволило этому региону остаться лидером по числу запросов и сделок со стороны российских покупателей.

По оценке Натальи Завалишиной, наиболее востребованной остается Будва и окрестности, затем идет Херцег-Нови, еще реже интересуются Котором, а заявки на покупку недвижимости в Баре или Улцине можно считать редким направлением. По данным директора NV-Company Нины Волковой, в 2014 году традиционно наиболее привлекательные Будва, Бечичи и Петровац, напротив, уступили пальму первенства проектам в Бока-Которском заливе.

Елена Невская говорит о том, что спрос между городами примерно остался на том же уровне, при этом в два раза больше клиентов выразили свой интерес к покупке недвижимости в районе Жабляка и Колашина. "Подгорица спросом у наших клиентов не пользуется, а вот на рынке Цетине и его окрестностей было неожиданное повышение активности покупателей. Можно сказать, что начался процесс оттока покупателей от побережья в пользу постепенно освоения всей территории Черногории", - отмечает она .

По словам Натальи Завалишиной, если говорить о континентальных районах, то Подгорица интересна с точки зрения коммерческой недвижимости для уже имеющих недвижимость и живущих в Черногории, в Колашине же арендуют недвижимость в межсезонье

Антон Шамарин отмечает, что континентальные регионы Черногории пока не пользуются массовым спросом, но количество заявок по ним неуклонно увеличивается. "Покупатели недвижимости в прибрежных районах начинают открывать для себя континентальную часть Черногории, раскрывать ее огромный потенциал - как рекреационный, так и деловой", - поясняет он. В частности, увеличился интерес к приобретению виноградников и винодельческих хозяйств и производств, расположенных в плодородных регионах возле Скадарского озера, а также земельных участков и горнолыжных шале на курортах Колашин и Жабляк. Кроме того, сообщил Антон Шамарин, предприниматели из России и Украины активно интересуются северными муниципалитетами Черногории - Мойковац, Бело Поле, Беране и Рожае, предлагающими обширные возможности для лесозаготовки и деревообработки.

Что нам стоит дом построить

Застройщики в прошлом году активно осваивали регионы Черногории, в которых стоимость квадратного метра является относительно низкой. К поиску новых площадок их подталкивает и то, что в самых популярных районах побережья найти места для строительства становится все сложнее. По информации Натальи Завалишиной, строительство в той или иной степени ведется везде, при этом, безусловно, и застройщикам, и покупателям наиболее интересен регион Будванской ривьеры, однако там такая плотная застройка, что любые новые строения приходится буквально втискивать. "В более южных регионах – Бар, Улцинь больше возможностей, там и стоимость поменьше", - подчеркивает она.

Антон Шамарин тоже отмечает, что традиционно наибольшие объемы строительства приходятся на Будву и Будванскую ривьеру, при этом наблюдается рост активности и в других муниципалитетах и регионах Черногории - прежде всего это Херцег-Нови, полуостров Луштица, Которский залив, Барская ривьера. Нина Волкова относит к наиболее активно застраиваемым городам Котор и Доброту, Петровац, Рафаиловичи, Будву и Бечичи, Бар, Шушань. По оценке Елены Невской, традиционно высокой была строительная активность в районах Будвы-Бечичи, в окрестностях Бара, также она отмечает ряд новых проектов в районе Херцег-Нови.

Среди строительных проектов в 2014 году, которые привлекли наибольшее внимание российских покупателей, Елена Невская называет прежде всего Dukley Gardens. "Это не потому, что он новый и неожиданный, а просто в силу того, что строительство изрядно затянулось, и все с нетерпением ждали завершения процесса", - поясняет она. Интересной новинкой 2014 года можно назвать проект Lustica Bay, который реализуется на полуострове Луштица с пустого места, в чистом поле на берегу моря. "Первая фаза должна быть завершена к началу сезона 2015 года, однако уже сейчас видно, что это новое слово на рынке элитной недвижимости Черногории", - добавляет она.

Антон Шамарин отмечает, что российские покупатели очень активно интересовались проектами с полноценной инфраструктурой. "Вместе с тем, главными хитами продаж стали жилые комплексы с интересным соотношением цены и качества. Покупатели недвижимости стали более рациональны и менее эмоциональны, поэтому искали честные предложения с разумной ценовой политикой. Подобные проекты в Черногории можно пересчитать по пальцам - их всего около десятка. Среди таковых можно назвать несколько комплексов с отличными видами на море на Будванской ривьере, несколько - в районе Херцег-Нови и Бока-Которском заливе, а также - комплексы прямо на берегу моря в Барской ривьере", - добавляет он. Кроме того, традиционным интересом пользовались объекты премиум-сегмента - спрос на них меньше подвержен циклическим спадам в экономике. Это Dukley Gardens в Будве, Porto Montenegro в Тивате и Lustica Bay на полуострове Луштица.