Первичка без потерь

Риски для иностранцев

В любой стране мира на жилищный рынок оказывают влияние как внешние, так и внутренние факторы. Соответственно, при благоприятной ситуации риски покупателей недвижимости снижаются, и, наоборот, при ее ухудшении - возрастают. Поэтому прежде чем, приобрести квартиру или дом за рубежом, в том числе, на черногорском побережье, нужно понять, какие экономические предпосылки этому способствуют. Так, например, в Черногории на данный момент, как замечают эксперты, ослабленная экономика мешает восстановлению местного рынка жилья. «Доходность объектов едва достигает 3-3,5% годовых и не может привлечь инвесторов. Тенденция отказа россиян от «вторых дач», активно наблюдаемая еще с середины 2014 года, сохраняется. По итогам прошлого года количество сделок сократилось приблизительно на 30%», - характеризует ситуацию в стране Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. Поэтому инвестор, приобретающий, например, жилье в Черногории для последующей сдачи его в аренду, может столкнуться с определенными рисками. Снижение спроса среди арендаторов не позволяет, по словам эксперта, рассчитывать сейчас на стабильный прирост капитала. Объект может долгое время простаивать, а инвестор будет терять деньги.

Мирко Вуйович, исполнительный директор и совладелец компании Adria Stone, подтверждает, что спрос на недвижимость со стороны россиян сократился, что поспособствовало снижению стоимости жилья на 15%. Но даже это обстоятельство не привлекло на рынок новых покупателей. Однако при этом эксперт в целом характеризует черногорский рынок недвижимости как стабильный и выгодный для капиталовложений. «В стране в последнее время реализуется много новых проектов, включая такие крупные, как «Луштица бей», «Порто Нови», «Порто Монтенегро». Черногория в ближайшем будущем вступит в Евросоюз, что будет способствовать повышению цен на недвижимость и привлечет западных инвесторов. Местное законодательство гарантирует иностранным гражданам право собственности на приобретенный объект в той же мере, как и черногорским гражданам. Кроме того, у Черногории нет никаких внешне политических споров с соседними странами, которые могли бы повлиять на стабильность в стране», - аргументирует эксперт.

Акцентировать внимание на существующих для иностранцев рисках при покупке жилья, по мнению Андрея Яковлева, директора компании Adriatika Development, Черногория, партнера КР «Мегаполис-Сервис», не совсем верно, поскольку процедура заключения и регистрации договоров купли-продажи объектов недвижимости одинакова как для иностранных граждан, так и для резидентов страны. «Риски для иностранцев возникают из-за того, что они не знают особенностей заключения договоров, не могут самостоятельно полноценно проверить объект на отсутствие обременений, плюс существует языковой барьер», - уточняет эксперт. Нивелировать все это можно, по его словам, в том числе обратившись за помощью к профессиональным компаниям, предоставляющим услуги в сфере недвижимости. «В Черногории имеется большое количество посредников, готовых оказать услуги в сфере купли-продажи недвижимости, но, как правило, они только сводят покупателя и продавца, а после заключения договора исчезают. Поэтому желательно выбирать компанию-риэлтора, являющуюся юридическим лицом, которая может заключить договор оказания услуг с клиентом и предусмотреть в нем все нюансы для обеспечения его интересов», - советует Андрей Яковлев.

Необманутые дольщики

Что греха таить, и у нас в стране до сих пор остаются сотни обманутых дольщиков, которые в середине нулевых вложили деньги в покупку жилья в новостройке, но до сих пор не смогли отметить в нем новоселье. Причины, почему дома не были достроены или сданы, разные, начиная от откровенного мошенничества, когда недобросовестный застройщик просто собрал деньги и с ними же скрылся, и, заканчивая кризисом, когда у девелопера в связи с экономическими потрясениями просто не хватило средств, чтобы достроить жилье. Подобное случается и в других странах, в том числе и в Черногории. «Иностранные покупатели жилья в Черногории практически ничем не защищены, случается, что закон оказывается на стороне черногорских граждан, и судебные разбирательства могут не оказать помощи в восстановлении справедливости. Поэтому забота о собственной безопасности ложится на плечи покупателя. Чтобы обезопасить себя от лишних проблем, лучше покупать объекты на вторичном рынке. Если покупатель все же готов рискнуть и приобрести строящийся объект, ему обязательно нужно подключать юриста, который займется проверкой всей необходимой документации от права собственности до официального разрешения на строительство. Однако в некоторых случаях даже наличие всех документов не гарантирует успешный исход сделки», - предупреждает Игорь Индриксонс.

Однако даже после подобных предостережений вряд ли покупатели откажутся от покупки квартир или домов в новом проекте. Ведь, для многих, особенно тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, важно, чтобы это был первичный рынок. Поэтому эксперты советуют им изучить хотя бы базовые основы сделки. Андрей Яковлев рассказывает следующее: «При покупке строящегося жилья необходимо заключить договор соинвестирования (если объект еще не построен и право на него не зарегистрировано) или договор купли-продажи (если объект строится, и на него зарегистрировано право собственности, как на объект незавершенного строительства), который удостоверяется нотариусом. В Черногории отсутствует подробная регламентация заключения договоров соинвестирования, аналогичная российской, поэтому все ложится на плечи покупателя. Чтобы максимально защитить права покупателя-соинвестора необходимо до заключения договора тщательно изучить документы, имеющиеся у застройщика: проверить лицензию застройщика на право осуществлять строительную деятельность, а также наличие договора подряда и договора технического надзора за строительством».

Кроме того, у застройщика должны быть оформлены проектная документация с соответствующими согласованиями, разрешение на строительство конкретного объекта, документы, подтверждающие оплату коммуникаций (водоснабжения, электроэнергии и др.) и наличие технических условий. Кстати, на первичном рынке недвижимости покупатель, по словам Мирко Вуйовича, освобожден от уплаты налога на оборот в размере 3%, поскольку является первым пользователем. Налог (НДС) обязан оплатить инвестор-застройщик.

Разрешение на строительство

Как известно, получение девелопером разрешительной документации на строительство любого объекта, процесс довольно сложный и затянутый по времени. Поэтому некоторые застройщики приступают к реализации проекта без соответствующих документов (дозвола). Но, оказывается, существует еще одна причина, из-за которой они этим пренебрегают. «При оформлении дозволы собственнику земельного участка, на котором планируется строительство, нужно заплатить приличную сумму, достигающую 50 тысяч евро, куда входят расходы на составление архитектурного проекта и покрытие специального налога. То есть данный документ сокращает потенциальную прибыль собственника земли. Но даже в случае оформления дозволы, никто не может гарантировать, что застройщики будут соблюдать прописанные в ней требования. Например, они способны выстроить объект на два-три этажа выше положенной этажности, что, безусловно, впоследствии может отразиться на собственниках недвижимости. Инвесторы нередко не обращают особого внимания на подобные нюансы, и в результате серьезно рискуют столкнуться с потерей средств или даже со сносом здания, не удовлетворяющего требованиям дозволы», - объясняет Игорь Индриксонс.

Мирко Вуйович несколько успокаивает покупателей и говорит, что в последние годы в Черногории в градостроительной зоне невозможно даже теоретически построить объект без разрешения на строительство. «Раньше, действительно, возводилось много нелегальных объектов по всей стране, особенно в пригороде Бара, Сутоморе, некоторых районах Будвы, но в последнее время градостроительная инспекция не позволяет начать строительство без разрешения», - заверяет эксперт. Андрей Яковлев подтверждает, что в настоящее время все застройщики на этапе строительства обязаны иметь разрешение, более того, с 1 января 2014 года за самовольное строительство законодательством предусмотрена уголовная ответственность. Если же покупатель все же решил приобрести объект, который строится без соответствующей документации, соблазнившись низкой ценой, то он должен понимать, что рискует. В конечном итоге, по словам эксперта, размер непредвиденных расходов может многократно превысить стоимость объекта.

Резюмируя сказанное экспертами, можно выделить пять советов, как не потерять деньги при покупке черногорской недвижимости: