«Вторичка» в Черногории: как не потерять деньги

Регистрация сделки

Несмотря на то, что процедура оформления сделок на вторичном рынке в России и Черногории схожа, некоторые различия все же существуют. Например, в нашей стране чистоту сделки чаще всего проверяет юрист компании. В Черногории этим занимается, по словам Натальи Завалишиной, генерального директора компании Distant Property, независимый юрист или нотариус. Эксперт замечает еще одну особенность: в России для передачи денежных средств от покупателя продавцу используется депозитная ячейка в банке, в Черногории для этого необходимо открыть счет, плюс уплатить налоги, установленные при вторичных продажах. Речь идет о налоге на оборот недвижимости, который, по словам Мирко Вуйовича, исполнительного директора и совладельца компании Adria Stone, составляет 3% от суммы сделки и оплачивается покупателем недвижимости. «Сделать надо это в течение 14 дней с момента заключения договора. Причем, не имеет значения — оплатил ли покупатель к этому моменту стоимость объекта полностью или нет», — добавляет Андрей Яковлев, директор D.O.O. Adriatika Development, Черногория, партнер КР «Мегаполис-Сервис».

Еще одно отличие в том, что при совершении сделки в обязательном порядке присутствует судебный (государственный) переводчик и заключается она только у нотариуса. «Все сделки с недвижимостью в Черногории регистрируются в местном муниципальном суде. Объект должен быть включен в единый государственный реестр (или кадастр), который позволяет получить полную информацию о нем. После окончания процедуры перерегистрации на объект выдается специальный документ под названием List nepokretnosti. В нем содержатся данные о недвижимости, такие как наличие обременений или залога, впоследствии объект должен будет пройти проверку юристом на соответствие указанной информации действительности», — добавляет Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru.

Регистрация сделки в кадастре осуществляется уже после заключения договора у нотариуса. С заявлением о внесении изменений в кадастр, по словам Андрея Яковлева, может обратиться нотариус или сам покупатель, в зависимости от условий договора. Для регистрации перехода права собственности необходимо будет представить оригинал договора купли-продажи. К этому моменту покупатель должен полностью оплатить покупку. «В случае рассрочки платежа в кадастре не меняются сведения о собственнике, но регистрируется обременение объекта в пользу покупателя. При наличии такого обременения продавец не может свободно распоряжаться этим объектом. Срок регистрации составляет один месяц по закону, а на практике обычно занимает около двух месяцев», — уточняет эксперт.

Квартира с обременением

Проверка объекта входит в обязанность нотариуса, который как представитель государства гарантирует покупателю прозрачность и чистоту сделки. «На все имеющиеся ограничения или обременения нотариус должен указать покупателю и предупредить его о возможных рисках и последствиях, в противном случае он сам будет нести ответственность перед законом», — говорит Мирко Вуйович. В Черногории любое лицо по заявлению может получить из кадастра тот самый List nepokretnosti (аналог свидетельства о праве собственности), о котором говорилось ранее. Документ выдают в момент обращения, но надо будет, по словам Андрея Яковлева, заплатить пошлину в размере 8 евро. В документе указан собственник недвижимости, параметры и характеристики объекта, вид разрешенного использования (жилое помещение или нежилое). «Бывает, что продавец декларирует одну площадь объекта, а юридически у него оформлена меньшая площадь, чтобы узаконить такие разночтения параметров новому собственнику придется серьезно поработать над поиском оснований для этого, а в случае, если это возможно, придется дополнительно заплатить за увеличение площади объекта», — добавляет эксперт.

Мирко Вуйович советует покупателю «подстраховаться» еще одним способом, вписав в договор купли-продажи определенный пункт. В его компании, например, нотариус составляет договор купли-продажи, в котором предусмотрен пункт «Ответственность за материальные и правовые недостатки». В соответствии с этим пунктом, продавец недвижимости гарантирует покупателю, что до подписания настоящего договора он не заключал с третьими лицами какого-либо другого договора купли-продажи предметной недвижимости, не получал за нее задаток и не заключал какой-либо договор, который бы ограничил или обусловил право покупателя на эту недвижимость. Если появится третье лицо, имеющее обоснованные требования в отношении предметной недвижимости, то покупатель вправе расторгнуть договор, потребовать от продавца возврата покупной цены и возмещение ущерба. «В связи с выполнением обязательств из предыдущего положения продавец категорически заявляет, что он согласен подвергнуться безотлагательным мерам принудительного исполнения в отношении всего его имущества. То есть продавец всем своим имуществом гарантирует покупателю, что недвижимость не имеет никаких обременений», — говорит эксперт.

Родственники в споре

Любая вторичная недвижимость имеет свою историю. Российские реалии таковы, что подноготную квартиры риэлторы советуют изучать с момента приватизации жилья, поскольку в 90-е годы очень часто нарушались права членов семьи. Например, родители могли приватизировать жилье, пока их сын отбывал наказание, или же без участия недееспособного ребенка. В обоих случаях приватизация считается незаконной, поэтому сделку могут признать недействительной, соответственно покупатель рискует потерять вложенные средства. В Черногории же институт прописки отсутствует, и действующим законодательством не предусмотрено наличие права пользования жилым помещением каких-либо иных лиц кроме собственника, поэтому, как отмечает Андрей Яковлев, проблем оспаривания сделки родственниками, вернувшимися из мест лишения свободы, или органами опеки и попечительства в пользу несовершеннолетних детей, не существует.

Но зато местному вторичному рынку присущи другие особенности, которые следует учитывать. «При покупке объектов, являющихся историческими памятниками, есть вероятность появления в будущем членов семьи, которая владела этим объектом длительное время еще до создания Югославии как государства. Хотя такие случаи единичны, и подобные претензии должны быть документально обоснованы, покупателю все же перед покупкой следует ознакомиться с архивными данными по кругу собственников этого объекта. Также оспорить сделку могут бывшие хозяева (или их наследники) имущества, перешедшего в собственность государства в связи с невозможностью установить местонахождение собственников после военных действий, произошедших на территории Югославии в 90-е годы. Поэтому необходимо внимательно изучить основания возникновения права собственности у продавца и обратить особое внимание на документы, если продавцом на каком-то этапе выступало государство», — советует эксперт.

На проведение операций с недвижимостью, как в России, так и в Черногории, должен давать согласие второй супруг, в противном случае он может оспорить сделку в любой момент. Однако в черногорской практике, по словам Андрея Яковлева, такую ситуацию сложно представить, потому что данные продавца недвижимости изучает и проверяет нотариус, и если у того есть супруг или супруга, то специалист без их согласия никогда не удостоверит сделку.

Крючок мошенников

Между тем, риски подстерегают покупателя недвижимости еще до момента совершения сделки, начиная с поиска подходящего объекта. «Риэлторская деятельность в Черногории не лицензируется, поэтому продать квартиру россиянину желающие могут попытаться и в ближайшем магазине, и на заправке, и в кафе. Но верить этим „сердобольным“ продавцам окажется себе дороже. Чаще всего после заключения договора и внесения залога такие продавцы пропадают также внезапно, как и появляются. Поэтому доверять сопровождение сделки купли-продажи недвижимости можно только авторитетным компаниям, имеющим опыт и зарекомендовавшим себя на рынке», — предостерегает Игорь Индриксонс.

Другой, пожалуй, наиболее ответственный и волнительный момент для покупателя, это передача денег продавцу. Чтобы вовсе не остаться без квартиры в Черногории и средств, эксперты рекомендуют переводить оплату за приобретенную недвижимость только на счет продавца. «Номер счета должен быть указан в договоре купли-продажи. Если какая-то часть денег оплачивается наличными (задаток, например), советуем передавать деньги в присутствии нотариуса и под нотариально заверенную расписку, в которой указан номер договора купли- продажи», — говорит Мирко Вуйович. Более детально процесс оплаты выглядит примерно так: после заключения договора у нотариуса, покупатель оформляет письменный перевод договора у судебного переводчика, затем представляет оригинал договора и его перевод в свой банк, после чего банк осуществляет перевод денежных средств на расчетный счет продавца. Для этой процедуры обычно предусматривается срок 10-14 дней. После поступления денежных средств продавцу он сам или банк продавца подтверждают нотариусу факт поступления денег. «Это является основанием для нотариуса, чтобы выдать покупателю специальный документ, который называется clausula intabulandi. Этот документ вместе с договором требуются для регистрации перехода права собственности. Такой механизм защищает обе стороны договора от мошенничества», — рассказывает Андрей Яковлев.