Хорватия для самых богатых

27.08.2012  •  Алексей Лоссан для BalkanPro.ru

Недвижимость в Дубровнике закономерно считается одной из самых дорогих в Хорватии, при этом уровень ее доходности из-за высоких цен ниже, чем в целом на побережье. Неслучайно, здесь еще так и не появилась русская диаспора. Однако тем, кто решится приобрести в Дубровнике жилье, город предлагает по-настоящему европейский сервис.

Недвижимость в Дубровнике закономерно считается одной из самых дорогих в Хорватии, при этом уровень ее доходности из-за высоких цен ниже, чем в целом на побережье. Неслучайно, здесь еще так и не появилась русская диаспора. Однако тем, кто решится приобрести в Дубровнике жилье, город предлагает по-настоящему европейский сервис.

Факторы привлечения

В настоящий момент Национальное статистическое бюро Хорватии насчитывает около 70 тыс. иностранцев, владеющих собственностью на побережье Адриатического моря. Причем, вопреки распространенному мнению, россияне далеко не лидируют в списке покупателей хорватской недвижимости. Так, около 55% утвержденных разрешений иностранцам на приобретение недвижимости были выданы немцам. На втором месте австрийцы - с 16% выданных разрешений, затем британцы (6%), венгры (4%) и голландцы (3%). Однако можно смело утверждать, что число российских покупателей с каждым годом растет. «И без того дорогой рынок недвижимости Хорватии долгое время был зарегулирован. Вследствие чего пробиться на него могли лишь состоятельные россияне, как следствие, «рядовых» россиян среди покупателей на рынке недвижимости Хорватии - крайне мало», - говорит президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. По его словам, официально в стране проживает лишь 1376 россиян, из которых примерно 200 человек живет в Дубровнике.

В общем объеме сделок на рынке Дубровника россияне занимают менее 1%, а общее количество домовладений не превышает 200. Поэтому в самом Дубровнике каких-либо русских школ, клубов и т.д. нет, а ближайшая русская община «Родник» находится в Сплите. К слову, когда-то ситуация была иной: больше всего наших соотечественников жило в Дубровнике в 1920 г., когда под защитой городских властей оказались около 900 человек, эмигрировавших из России. Однако уже к 1924 г. количество выходцев из России снизилось до 340 человек, а к 1941 г. в городе оставалось лишь 84 русских.

В настоящий момент Дубровник входит в пятерку самых популярных направлений у иностранных покупателей недвижимости в Хорватии, но занимает в этом списке последнее место. Так, 33% покупателей выбрали Истрию, еще 26% - район Приморье-Горский Котар, 12% остановились на Сплите, 8% купили недвижимость в Задаре и только 6% клиентов предпочитают Дубровник. При этом Дубровник остается одним из самых посещаемых мест в стране, а также предлагает по-настоящему европейский сервис. «Дубровник – один из наиболее известных курортных городов Хорватии и адриатического побережья в целом, крупный туристический и культурно-исторический центр. Согласно различным экспертным оценкам, динамика цен на жилую и коммерческую недвижимость отличается здесь тенденцией к устойчивому росту», - говорит аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина. По ее словам, основные конкурентные преимущества Дубровника – это уникальные природные и климатические условия, отличная транспортная инфраструктура, комфортное городское пространство, а также богатое историческое и архитектурное наследие: территория старого города включена в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Во время последнего кризиса Дубровник практически не пострадал от падения цен. Как отмечает председатель совета директоров компании Kalinka Realty Екатерина Румянцева, в Хорватии никогда не было такого бума на рынке недвижимости, как в соседней Черногории, поэтому после кризиса здесь не произошло и резкого спада. «Дубровник уже давно снискал статус города с наиболее дорогой недвижимостью в Хорватии, что соответствующим образом отражается на структуре спроса и предложения. Так, при средней стоимости жилья в размере 3400 евро за кв. метр наибольшим спросом пользуются объекты, реализуемые по цене от 2300 до 3500 евро за «квадрат», - говорит Станислав Зингель.

Для сравнения, в занимающем второе место по уровню цен на недвижимость районе города Сплит средняя стоимость жилья на треть меньше и составляет около 2500 евро за кв. метр. Таким образом, спрос максимально уплотнен в низшем ценовом сегменте рынка, что косвенно свидетельствует о переоценке жилья, стоящего ненамного дешевле московского. Впрочем, оживление на рынке аренды города обеспечивает прирост туристов: по итогам первого полугодия 2012 г. спрос на арендуемое жилье вырос на 15%. Драйверами роста спроса стали англичане и граждане скандинавских стран: в отдельные месяцы турпоток в Дубровник из этих стран был на 30-40% выше, чем годом ранее.

Непростая ситуация

Несмотря на развитую инфраструктуру, в Дубровнике ощущаются проблемы с водоснабжением — в основном из-за возросшего за последнее время потребления воды, краткосрочные отключения воды и неудовлетворительное давление в водопроводе отмечаются достаточно часто. Кроме того, в старой части города ощущается дефицит свободных машиномест. Еще одной проблемой является близко расположенный аэропорт: самолеты взлетают прямо над старой частью города, что создает определенный дискомфорт.

«Яхтенная инфраструктура Дубровника также не является «сильной» в международном формате, марина обладает 425 местами для яхт на воде и 140 местами на суше. При этом гавань находится достаточно далеко — в шести километрах от старого города», - добавляет Станислав Зингель. По его словам, в немалой степени из-за высокого уровня цен жилье в Дубровнике обладает весьма посредственной доходностью при сдаче в аренду: чистая доходность после оплаты всех сопутствующих расходов составляет всего 4%, что является средним показателем в ЕС. При этом рассчитывать покупателям приходится только на свои деньги. «Банки в Хорватии редко дают ипотечные кредиты российским покупателям недвижимости, как, например, местным жителям и уроженцам других европейских стран, поэтому, как правило, россияне приобретают здесь жилье за счет собственных средств», - говорит Екатерина Румянцева.

Однако главная опасность для покупателей жилья в Дубровнике — это возможное падение цен. «Рынок жилья в Хорватии остается в сложном состоянии. Цены на жилье преимущественно снижаются, хотя ряд регионов регулярно показывает небольшой рост», - говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. Так, по ее словам, в 2009 г. цены на недвижимость упали на 4,8%, в 2010 г. - еще на 4,8%, в 2011 г. - на 2,4%. Рынок недвижимости Хорватии пострадал от стагнации экономики страны и долгового кризиса в еврозоне.

Экономика Хорватии, как прогнозируют эксперты по экономике, сократится примерно на 1,3% в 2012 году. Возможное введение налога на недвижимость может усугубить и без того мрачные сценарии. «Цены на жилье в Хорватии, как ожидается, сократятся еще на 10% в 2012 году. В Дубровнике цены, скорее всего, будут стабильны и снизятся не более чем на 2-3% по итогам 2012 года», - говорит Екатерина Тейн. По мнению некоторых экспертов, рынок жилья на Адриатическом побережье страны во многом будет зависеть от экономического положения Германии, Австрии, Италии, Словении, и в ближайшем будущем на покупателей из этих стран рассчитывать не стоит. Именно поэтому хорваты с надеждой смотрят на увеличение спроса на их недвижимость со стороны российских граждан.


Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook

Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Экскурсии в Черногории

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017