Хорватия: вперед в Евросоюз

31.01.2013  •  Алексей Лоссан для BalkanPro.ru

По итогам прошлого года авторитетные турагентства признали Хорватию «туристическим лидером» Средиземноморья, в частности, только за один летний месяц эту страну посещают около 3 млн человек. Однако этот фактор никак не отражается на рынке недвижимости Хорватии: цены продолжают падать уже четвертый год.

© Яндекс.Фотки - andreeva-yana1
© Яндекс.Фотки - andreeva-yana1

По итогам прошлого года авторитетные турагентства признали Хорватию «туристическим лидером» Средиземноморья, в частности, только за один летний месяц эту страну посещают около 3 млн человек. Однако этот фактор никак не отражается на рынке недвижимости Хорватии: цены продолжают падать уже четвертый год. Более того, даже вступление страны в Евросоюз вряд ли повлияет на эту тенденцию.

Цены ниже

Большинство участников рынка сходятся во мнении, что по итогам 2012 г. в Хорватии продолжилось падение цен на недвижимость. Так, по данным Blackwood, за 2012 г. в самом популярном туристическом регионе страны – на Адриатическом побережье, средние цены на квартиры снизились на 8,1% до 1,671 евро за кв. м. В свою очередь, в хорватской столице - Загребе за этот же период цены упали на 4,6% до 1,665 евро за кв. м, а разрешений на строительство было выдано на 40% меньше. Однако в некоторых районах хорватской столицы падение было еще более серьезным. Так, ценовой спад в 8,5% в декабре 2012 года был зафиксирован в районе Максимир. Снизились и цены на частные дома - в среднем по всей стране на 8,5%. Впрочем, как отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, в течение 2012 г. рынок недвижимости Хорватии демонстрировал разнонаправленные тенденции. С одной стороны, на нем по-прежнему наблюдалась ценовая коррекция: стоимость квадратного метра жилой недвижимости за год снизилась в среднем на 5%. «С начала кризиса в 2008 г. снижение составило уже около 15-20%, а на отдельных локальных рынках, особенно в центральной части страны, падение носило и более выраженный характер», - объясняет эксперт. С другой стороны, на фоне достаточно привлекательных ценовых уровней в стране наблюдается рост спроса на недвижимость со стороны иностранных инвесторов, что отражается в незначительном подорожании наиболее ликвидных объектов в курортных городах.

В общей сложности, по данным хорватской компании CentarNekretnina, цены на жилье в стране снижаются уже четвертый год подряд. Как следует из отчета компании, наиболее дешевым городом на побережье является Пула, некоторые объекты здесь продавались по 1,4 тысячи евро за квадратный метр. А согласно аналитическому центру Global Propety Guide, цены на недвижимость в Хорватии падают на фоне резкого сокращения предложения. В частности, за первые три квартала 2012 года общее число разрешений на строительство жилых зданий снизилось в стране на 46% до 2443 по сравнению с этим же периодом в 2011 году.

Кроме того, посткризисный экономический рост также сходит на нет: падение хорватского ВВП в 2012 году составило 2%, а в 2013 году ожидается стагнация. На этом фоне уровень безработицы во второй половине года достиг рекордных 19,6%.

Интерес россиян

На сегодняшний день около 70 тыс. иностранцев владеют жильем в Хорватии, и большинство из них предпочитают Адриатическое побережье. В основном недвижимость приобретают здесь представители стран Евросоюза, говорящих по-немецки: современная Хорватия долго входила в состав Австро-Венгрии, и немецкий язык тут до сих пор в ходу на бытовом уровне. В результате 55% всех разрешений на иностранную покупку недвижимости в Хорватии было выдано немцам, за ними следуют австрийцы (16% разрешений). То есть 71% покупателей жилья приходится именно на эти две страны. После этого с отрывом следуют британцы (6%), венгры (4%) и голландцы (3%). Российские покупатели в статистике практически не отражены, так как предпочитают покупать объекты недвижимости на хорватское юрлицо, и в целом их доля в общем числе инвесторов невелика.

По словам генерального директора «МИЭЛЬ-DPM» Натальи Завалишиной, российским покупателям всегда нравилась Хорватия, но существует достаточно много ограничений на приобретение недвижимости в этой стране. «На физическое лицо купить недвижимость нельзя, поэтому необходимо открывать местное юридическое лицо. Сама по себе процедура не очень сложная, но она требует дополнительных затрат на открытие компании и на содержание недвижимости», - говорит эксперт. Кроме того, получить в дальнейшем вид на жительство стране также не очень легко: это возможно только по истечении 5 лет, при этом необходимо ежегодно посещать Хорватию, а по истечении 5 лет нужно сдать экзамен на знание хорватского языка. С этой точки зрения в плане инвестиционной привлекательности Хорватия проигрывает своим соседям. Например, в соседней Словении при более высоком уровне сервиса, а также более удобных для покупателей из России условиях, получить вид на жительство можно без экзамена на знание словенского языка. Кроме того, Словения уже давно является членом Евросоюза, входит в Шенгенскую зону и отличается более развитым уровнем экономики, на что, например, указывает недавний переход страны на евро в качестве национальной валюты. Всех этих преимуществ у Хорватии пока нет. При этом стоимость самой недвижимости сопоставима.

По данным управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, основной спрос со стороны российских покупателей приходится на Далмацию, в первую очередь на Сплит и Трогир, а также на остров Брач. При этом наибольшей популярностью пользуются дома в ценовой категории 200-300 тыс. евро. Кроме того, среди наиболее популярных объектов в стране — апартаменты стоимостью от 100 тыс. евро, а также есть небольшой спрос на частные виллы от 1 млн евро и выше. Как говорит эксперт, в Хорватии достаточно много объектов, относящихся к элитной недвижимости, например, в Дубровнике можно найти на первичном рынке апартаменты от застройщика площадью 100 кв. м по цене 800 тыс. евро — подобных предложений в других республиках бывшей Югославии попросту нет. «Впрочем, с инвестиционной точки зрения эффективность таких покупок достаточно сомнительна. Дело в том, что за четыре года с 2008 г. в сухом остатке хорватская недвижимость подешевела примерно на 15%. Поэтому приобретать дома здесь можно посоветовать в основном убежденным любителям этой страны», - объясняет Евгений Скоморовский.

Взгляд в будущее

По данным компании Blackwood, цены на недвижимость в Хорватии, скорее всего, продолжат снижение в 2013 году. Для этого есть несколько объяснений. Так, усугубить ситуацию может новый налог на недвижимость, который вступит в силу с 1 апреля 2013 года. В результате налоговая ставка составит 1,5% от 70% оценочной стоимости недвижимости. Еще один важный фактор для российских покупателей заключается в том, что с 1 апреля 2013 г. Хорватия вводит визы для россиян в связи с вступлением в Евросоюз. В результате эта балканская страна окажется примерно в одной конкурентной нише с другими рынками курортной недвижимости, популярной у россиян. В первую очередь эксперты в этой связи вспоминают Испанию, в которой, к примеру, планируется автоматически выдавать вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 160 тыс евро.

Впрочем, с таким негативным сценарием согласны далеко не все участники рынка. «Важным фактором поддержки рынка недвижимости остается развитие туристической индустрии, где наблюдаются позитивные тенденции. В 2013 одним из драйверов роста рынка недвижимости может стать вступление Хорватии в Евросоюз, что обещает дополнительные стимулы для локальной экономики, приток иностранных инвестиций, в том числе, в сектор недвижимости», - считает Максим Клягин. Впрочем, по словам Натальи Завалишиной, основная проблема местного рынка — ограничения на покупку через физлицо — сохраняются. «В итоге покупателя с небольшим бюджетом отпугивают дополнительные расходы на содержание юрлица в Хорватии, и он может переориентироваться на другие страны, например, на Черногорию или Болгарию, т. к. там нет таких ограничений», - говорит эксперт. В свою очередь покупатель с более солидным бюджетом скорее приобретет недвижимость в Словении, чтобы получить там вид на жительство. «В связи с этим можно ожидать падения спроса на хорватскую недвижимость», - прогнозирует Наталья Завалишина.


Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook

Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Экскурсии в Черногории

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017