Недвижимость в Риеке: доступная среди равных

29.04.2013  •  Алексей Лоссан для BalkanPro.ru

Рие́ка — это третий по величине город в Хорватии после Загреба и Сплита, расположенный при впадении речки Речины в Адриатическое море. В настоящее время город пытается найти свой путь развития в единой Европе, предлагая при этом покупателям самую дешевую недвижимость на хорватском побережье.

Рие́ка — это третий по величине город в Хорватии после Загреба и Сплита, расположенный при впадении речки Речины в Адриатическое море. В настоящее время город пытается найти свой путь развития в единой Европе, предлагая при этом покупателям самую дешевую недвижимость на хорватском побережье.

Город Риека в Хорватии. Фото: Facebook.com/Zupa.BDMK.D.Drenova

Город Риека в Хорватии. Фото: Facebook.com/Zupa.BDMK.D.Drenova

Факторы привлечения

Исторически и вплоть по сегодняшний день Риека — это крупнейший хорватский морской порт, как грузовой, так и пассажирский. Причем она связана регулярным автобусным сообщением со всеми крупнейшими городами Хорватии, городами Словении, Италии и некоторыми европейскими столицами. На данный момент в Риеке продается недвижимость, едва ли не по самым низким ценам в стране.

За последние три года, по данным Статистического бюро страны, цены на недвижимость в Хорватии упали примерно на 30%, причем самые дешевые квартиры предлагаются как раз в Риеке. Начиная с осени 2008 г. стоимость квадратного метра жилья снижалась примерно на 10-15% в год, при этом самым серьезным было уменьшение цен на первичном рынке недвижимости, в основном из-за сокращения спекулятивного спроса. В общей сложности спрос снизился также примерно на 30%. Так, в настоящий момент средняя стоимость жилья на рынке недвижимости Риеки составляет около 1600 евро за кв. м. Для сравнения: в Дубровнике, где зафиксирован самый высокий уровень цен в Хорватии, недвижимость стоит в два раза дороже, а в Сплите стоимость жилья достигает 2,5 тыс. евро, даже в Загребе она оказалась на 200 евро дороже, чем в Риеке.

На улице хорватского города Риека. Фото: Яндекс.Фотки, erand2901

На улице хорватского города Риека. Фото: Яндекс.Фотки, erand2901

Специфика экономической ситуации в городе связана с одной стороны с непростым положением на рынке недвижимости Хорватии, а с другой — с местными реалиями. В настоящий момент на рынке недвижимости Хорватии находится около 10 тысяч нераспроданных и выставленных на продажу квартир, в основном перешедших банкам по просроченным кредитам. И риэлторы чаще всего скрывают, что продавцами являются банки. Как объясняют, к примеру, в своем отчете аналитики банка Erste, различные объекты недвижимости, включая 1150 квартир, перешли им от 40 частных инвесторов, выступавших партнерами девелоперских проектов. При этом банки обычно не готовы снижать цены на принадлежащие им квартиры, опасаясь резкого падения цен на рынке и последующего снижения стоимости залога.

Противоречивая аренда

На рынке жилья Риеки дешевеют не только квартиры, но и уменьшаются ставки аренды, что приводит к снижению инвестиционной привлекательности объектов. Так, по данным компании Ri Telefax Burza, квартиры в Риеке сдаются в аренду по ставкам от 170 евро до 410 евро в месяц, при этом средняя цена студии составляет 217 евро в месяц, что примерно на 1% ниже показателей прошлого года.

Впрочем, в более дорогих сегментах, наоборот, наблюдается рост ставок. Например, цена предложения однокомнатных квартир составляет 296 евро в месяц, то есть на 5,4% выше уровня прошлого года. А средняя цена двухкомнатных квартир — 331 евро в месяц, то есть на 4,23% дороже, чем годом ранее. Самые дешевые квартиры предлагаются в аренду в городских районах Пехлин (улица Хости), Срдочи и Замет — около 170-190 евро в месяц, а самые дорогие квартиры - в районах Войак, Турнич и Белведер — по цене до 410 евро в месяц.

Дворец спорта "Замет" в районе Замет хорватской Риеки. Фото: D-a-z.hr

Дворец спорта "Замет" в районе Замет хорватской Риеки. Фото: D-a-z.hr

Ситуацию усложняет непростая макроэкономическая ситуация. Как говорится в аналитическом отчете Raiffeisen bank, показатели 2013 г. указывают на то, что скорее всего падение ВВП в Хорватии продолжится, хотя восстановление экономических показателей возможно во втором полугодии благодаря туристической активности. В любом случае, прогнозируют аналитики, вряд ли снижение ВВП составит менее 0,5% по итогам года. Однако в 2014 г. уже не исключен его рост. Причем в прошлом году в связи с уменьшением потребления, дальнейшим сокращением частного сектора и неблагоприятным развитием событий в еврозоне во второй половине года, ВВП сократился на 2%. Розничная торговля продолжает снижать обороты, промышленное производство падает, а импорт превалирует над экспортом.

Старейшая в Хорватии церковь Пресвятой Девы Марии в районе Трсат города Риека. Фото: Rijeka.hr

Старейшая в Хорватии церковь Пресвятой Девы Марии в районе Трсат города Риека. Фото: Rijeka.hr

Вопрос инвестиций

С точки зрения иностранцев существенным ограничением, не позволяющим им входить на местный рынок недвижимости, является непростая процедура получения необходимого разрешения. Дело в том, что оформление права собственности в Хорватии не такой простой процесс, как в соседних Черногории и Сербии. Для заключения сделки иностранцам необходимо получить согласие министерства юстиции и министерства внутренних дел Хорватии. Для этого иностранный гражданин должен заключить предварительный договор купли-продажи и доставить всю необходимую документацию в Загреб. Если согласие государственных органов страны на приобретение недвижимости в Хорватии получено, можно завершить сделку и оформить объект уже на себя. Исключены из этой процедуры только иностранные граждане, имеющие вид на жительство в Хорватии.

Мертвый канал в хорватской Риеке. Фото: Rijeka.hr

"Мертвый канал" в хорватской Риеке. Фото: Rijeka.hr

Продавать объект здесь можно без каких-либо ограничений. Однако следует учитывать, что в стране действует единый налог в размере 5% на все операции с объектами недвижимости, при этом размер выплаты рассчитывается на основе цены, указанной в договоре купли-продажи. В случае его заключения покупатель должен обратиться в налоговые органы в течение 15 дней и сообщить о сделке. В свою очередь продавец должен заплатить налог, только если продает объект, купленный им не более трех лет назад: в таком случае с разницы в его стоимости выплачивается налог в размере 35%. Весьма удобно, что договор купли-продажи можно заключить удаленно в любой стране, хотя зарегистрировать его потребуется в ближайшем хорватском посольстве. По сути, по словам экспертов, эти процедуры серьезно ограничивают приток иностранных инвестиций на местный рынок недвижимости.

Замок Трсат в хорватской Риеке. Фото: Tz-rijeka.hr

Замок Трсат в одноименном районе хорватской Риеки. Фото: Tz-rijeka.hr

Еще одна местная специфика — продолжающееся снижение цен на жилье. Так, по результатам 2012 г. его средняя стоимость в Риеке упала на 3% по сравнению с прошлым годом - до 1290 евро за кв. м. Более того, чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра. Например, стоимость студий составляет 1469 евро за кв. м, квартир с одной спальней — 1303 евро за кв. м, а квартир с двумя спальнями — 1238 евро за «квадрат». Самые дорогие квартиры продаются в районах Риеки: Трсат, Печине и Булевард, самыми популярными районами у покупателей являются Турнич, Шкуриньска Драга (квартал Расточине), а также соседний муниципалитет Вишково.

Торговый комплекс Tower Centar Rijeka в районе Печине хорватской Риеки. Фото: Tower-center-rijeka.hr

Торговый комплекс Tower Centar Rijeka в районе Печине хорватской Риеки. Фото: Tower-center-rijeka.hr

По сравнению с другими странами Восточной Европы цены в Хорватии остаются достаточно высокими. В районе Дренова, в его нижней части Донья-Дренова, за 67,5 тыс. евро предлагается квартира площадью 42 кв. м с одной спальней. Квартира расположена на третьем этаже и может похвастаться видом на море. А за 52 тыс. евро можно приобрести студию площадью 22 кв. м в районе Срдочи, квартира включает одну комнату, кухню и санузел. В свою очередь, за 115 тыс. евро предлагается квартира площадью 60 кв. м с одной спальней в самом центре города. В квартире, помимо спальни и дневной комнаты, есть балкон, а во дворе — парковочное место. За 135 тыс. евро уже можно приобрести квартиру площадью 86 кв. м с тремя спальнями и двумя балконами в квартале Марчельева Драга района Кантрида, с видом на море.

Квартира-студия площадью 22 кв.м за 52 тыс. евро в районе Срдочи хорватского города Риека. Фото: Balkanpro.ru

Квартира-студия площадью 22 кв.м стоимостью 52 тыс. евро в районе Срдочи хорватского города Риека. Фото: Balkanpro.ru

В будущем власти региона планируют развивать Риеку за счет привлечения иностранных инвесторов. Одним из направлений городской политики должно стать увеличение мощности порта. Как признаются официальные хорватские власти, страна не может модернизировать все гавани, поэтому приоритет был отдан Риеке и Плоче.

Другим стимулом для развития Риеки может стать строительство терминала для транспортировки сжиженного газа. Инвестиции в проект на острове Крк рассматривают катарские предприниматели, которые уже соглашались вложить в проект 600 млн евро. Причем эмир Катара Хамад бен Халифа аль-Тани еще в 2002 г. был заинтересован в реализации этого проекта, однако хорватская сторона тогда его не утвердила, и в итоге терминал решено было построить в Италии.

Яхты и суда в порту хорватского города Риека. Фото: Яндекс.Фотки, erand2901

Яхты и суда в порту хорватского города Риека. Фото: Яндекс.Фотки, erand2901

Наконец, третьим направлением развития рынка может стать стимулирование местного спроса. Так, в 2013 г. в Риеке открылся первый бизнес-инкубатор, рассчитанный на реализацию проектов в области IT- технологий молодыми предпринимателями. В настоящий момент в комплексе работают уже восемнадцать команд, состоящие в общей сложности из 34 человек.

РайонПлощадь, кв. мКоличество спаленВидЦена, евро
Доня-Дренова421Вид на море67,5 тыс.
Срдочи221Вид на море52 тыс.
Центр601Вид на город115 тыс.
Марчкелева Драга863Вид на море135 тыс.

Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook

Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Экскурсии в Черногории

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017