Коттеджи с Барского плеча

09.07.2012  •  Алексей Лоссан для BalkanPro.ru

В отличие от более популярных курортов, в районе Бара продают в основном частные дома, а не многоэтажные новостройки. При этом цены на жилье здесь ниже, чем в более западных регионах Черногории.

Фото: fotki.yandex.ru (Олег Хронос)
Фото: fotki.yandex.ru (Олег Хронос)

В отличие от более популярных курортов, в районе Бара продают в основном частные дома, а не многоэтажные новостройки. При этом цены на жилье здесь ниже, чем в более западных регионах Черногории.

Особенности рынка

Среди всех черногорских курортов Бар лидирует по количеству выставленных на продажу частных домов. Как отмечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, на Барскую Ривьеру приходится примерно 15% всех домов, экспонируемых на побережье Черногории. В общей сложности одновременно здесь обычно продается около 100 домовладений. При этом подавляющее количество объектов покупают выходцы из бывшего СССР: до 85% сделок заключается гражданами РФ и СНГ. За ними по количеству транзакций следуют граждане Великобритании.

Интерес россиян объясняется, во-первых, сравнительно невысокими ценами на барскую недвижимость: основная масса покупателей приобретает недвижимость стоимостью от 50 до 150 тыс. евро за объект. Если говорить о структуре предложения, то около 10% домов относятся к ценовой категории до 100 тыс. евро, еще 25% домовладений стоят от 100 до 200 тыс. евро, также четверть - от 200 до 300 тыс. евро, остальные дома обойдутся покупателю уже существенно дороже. «В настоящий момент времени самый дешевый дом экспонируется на Барской Ривьере за 36 тыс. евро, а максимальная цена составляет 3 млн евро», - говорит Станислав Зингель.

По сравнению с докризисным пиком цен жилье на Барской Ривьере подешевело в различных сегментах на 35-50%, и сейчас средняя стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости колеблется в пределах 1100-1200 евро за «квадрат». «Последнее падение цен произошло в 2008 году, когда недвижимость Барской ривьеры подешевела на 30- 40%», - говорит управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс.

Кроме того, по данным аналитического центра компании «Реалов», стоимость домов на Барской Ривьере зависит в том числе от близости к албанской границе. По мнению экспертов, такая ситуация объясняется как меньшим упорядочением рынка в приграничных регионах, так и иной культурной средой: вдоль границы с Албанией проживают в основном этнические албанцы-мусульмане.

Во-вторых, в Баре российские покупатели могут найти все необходимые объекты социальной инфраструктуры. «В Черногории вообще и в Баре в частности есть значительное количество частных репетиторов и учителей, практикующих занятия с детьми на дому. Стоимость такой услуги колеблется в районе 10 долларов в час. За эту сумму профессиональные учителя из России обучат ваше чадо математике, иностранным языкам и прочим предметам», - говорит Станислав Зингель. Кроме того, непосредственно в Баре действует детский центр «Гном», ориентированный на детей дошкольного возраста. При этом программа черногорских школ во многом совпадает с программой российских образовательных учреждений. Вследствие этого перевод ребенка в местную школу не вызывает особых проблем в плане освоения учебного материала, если не принимать во внимание языковой барьер.

Основные проблемы

По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, одной из отличительных черт местного рынка можно назвать большое количество самовольных построек. Последнее время городские власти даже запустили пилотный проект по легализации незаконно возведенной недвижимости. В настоящий момент Управление недвижимости составляет кадастр самовольно построенных объектов. Впрочем, в списке рекордсменов по самострою Бар не одинок: из 112 снесенных в 2011 г. в Черногории построек около 70 объектов пришлось лишь на четыре города: Бар, Будву, Котор и Ульцин. Поэтому с этой точки зрения, по словам экспертов, ситуация в Баре скорее универсальна. «Чтобы не купить самострой, нужно пользоваться услугами опытных риэлторов, так как, если не знаешь, как проверить самострой, вероятнее всего ты его и купишь», - говорит руководитель проекта «Реалов» Роман Потемкин. Как отмечают специалисты компании «Реалов», на рынке Барской Ривьеры, в отличие от Будвы, можно встретить достаточно много недостроенных домов. Обычно их строительство было начато еще до кризиса, а затем было прекращено из-за недостатка средств. Чем ближе к албанской границе, тем таких домов все больше и больше. Впрочем, на рынке Барской Ривьеры выделяется перспективный регион Сутоморе, где все побережье застроено частными виллами.

Еще одна проблема заключается в том, что для Барской Ривьеры характерно неудовлетворительное состояние системы водоснабжения, водоотведения и захоронения бытовых отходов. «Так как застройка шла практически стихийно, то никто не удосужился подумать о комплексном подходе к решению вопросов канализации и водоснабжения, планирования города. Получается, что с одной стороны все коммуникации есть, но с другой стороны, отключение воды или электричества явление не редкое», - говорит Игорь Индриксонс. В настоящий момент местные власти пытаются решить эти проблемы с помощью строительства необходимой инфраструктуры, в том числе за счет иностранных кредитов. Так, немецкий банк КfW предоставил общине Бара заем в размере 11 млн. евро на строительство водопровода и канализации в районе Чань. Помимо этого, планируется построить очистные сооружения в районе мыса Волуйица.

Одним из главных прорывов в данной сфере стало строительство южного ответвления регионального водопровода. До этого в городе отмечались регулярные перебои с водой, так как действовавший до этого водопровод не мог подавать в Бар более чем 410 литров воды в секунду. Так, в 2011 году местная водоснабжающая организация Vodovod i kanalizacija была вынуждена ограничить водоснабжение городских районов, снабжающихся водой из источников Сусташ, Спиле, Брца и Залево. В свою очередь проблемы с организованным вывозом мусора из «частного сектора» будут решены в ближайшее время за счет строительства новой свалки в Можура: ввести в эксплуатацию этот объект планируется в июле текущего года. Более того, на фоне реализации инфраструктурных проектов местной администрацией частные владельцы индивидуальных жилых домов также могут использовать благоприятную рыночную конъюнктуру для подключения своего жилья к инженерным коммуникациям.

Дома на любой вкус

В настоящий момент на рынке Барской Ривьеры можно найти дома различной ценовой категории. Так, Станислав Зингель в качестве примера приводит объект площадью в 35 кв. метров и стоимостью в 36 тыс. евро. Площадь земельного участка, на котором расположен дом, составляет 166 кв. метров. Дом оснащен центральным электроснабжением, однако нуждается в чистовой отделке, правда из окон открывается вид на море. В свою очередь компания «Реалов» предлагает в Баре за 67 тыс. евро новый, недавно построенный дом площадью 70 кв м и с видом на море. Планировка предполагает гостиную, кухню, столовую, спальню, ванную комнату и террасу. К дому прилагается участок площадью 2,5 сотки и гараж. Есть на местном и рынке и достаточно дорогие предложения. Так, подобным примером может служить вилла площадью в 1 тыс. кв. метров, расположенная на земельном участке размером в 26 соток в районе Поле города Бар и оснащенная центральным водоснабжением, автономным водоотведением и септиком. Стоимость объекта составляет 3 млн.евро.

На рынке Бара можно встретить и организованные коттеджные поселки. Примером такой застройки является комплекс Adriatic Cascade Village, состоящий из пяти белоснежных вилл площадью от 366 до 710 кв. метров и средней стоимостью в 650 тыс. евро за объект. Виллы находятся на склонах горы, расположенной за Баром. От Adriatic Cascade Village до центра города можно добраться всего за 15 минут. Каждая из вилл может похвастаться бассейном, сауной и электронной системой. Приусадебные участки обладает площадью в 710 кв. метров и оснащены автоматической системой полива. На участке выполнен ландшафтный дизайн с использованием дикого камня, а из окон вилл открывается вид на море и горы.

Населенный пунктПлощадь дома / участкаРасстояние
до моря, м
Вид на море / 
водоснабжение /
канализация
ПродавецЦена, евро
Шушань35 кв. м. / 1,6 сотки1000да / да / даGordon Rock36 тыс.
Бар70 кв. м. / 2 сотки1500да / да / даРеалов70 тыс.
Бар366 кв. м. / 7,1 соток1500да / да / даAdriatic Cascade Village650 тыс.
Бар1000 кв. м. / 26 соток100да / да / даGordon Rock3 млн


Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook

Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Экскурсии в Черногории

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017