Виллы с видом на залив

08.10.2012  •  Алексей Лоссан для BalkanPro.ru

Бока-Которская бухта занимает одно из первых мест в Черногории по популярности недвижимости среди иностранных инвесторов. Причем в отличие от Будванской Ривьеры, в основном застроенной апартаментами, в Бока-Которской к продаже в первую очередь предлагаются частные дома, иногда — даже с собственными причалами.

Бока-Которская бухта занимает одно из первых мест в Черногории по популярности недвижимости среди иностранных инвесторов. Причем в отличие от Будванской Ривьеры, в основном застроенной апартаментами, в Бока-Которской к продаже в первую очередь предлагаются частные дома, иногда — даже с собственными причалами.

Плюсы и минусы

Бока-Которская бухта является крупнейшим заливом в южной Европе и врезается вглубь континента на 27 км, как фиорды в Норвегии. «Бухта расположена на юго-западе Черногории, на границе с Хорватией, и на юго-востоке переходит в Будванскую ривьеру. В общей сложности бухта состоит из нескольких расширенных участков с проливами: заливов Херцег-Нови, Тиват, Рисан и Котор», - говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его словам, каждый из этих городов может похвастаться своими преимуществами. «В Херцег-Нови есть парк с растениями из многих стран мира, в котором проводится множество интересных мероприятий, например, «Фестиваль мимозы» длится целый месяц зимой. Неподалеку от города расположены остров Мамула со старинной крепостью и полуостров Луштица с маслиновыми рощами и песчаными пляжами. А в Тивате реализуется один из самых перспективных проектов в Черногории за последние годы: построена марина Porto Montenegro на 185 мест для яхт длиной от 12 до 150 метров, и началось строительство причала еще на столько же мест. В свою очередь, город Котор — одно из самых известных мест в Черногории, в том числе потому что он включен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО», - объясняет эксперт.

По данным президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, общее количество домов, выставленных на продажу на побережье залива, колеблется в пределах 300 объектов. При этом лидирует по объемам предложения Котор, в административных границах которого экспонируется 20-25% от всех реализуемых домов в бухте. На втором и третьем месте по объемам предложения находятся Тиват и Доброта с 15% и 10% предложения соответственно. В целом же на тройку лидеров приходится до половины выставленных на продажу индивидуальных домов в бухте. В остальных городах предлагается обычно всего по несколько десятков объектов.

«Бока-Которская бухта - сравнительно старый курортный регион, характеризующийся плотной застройкой и ограниченностью свободной земли. Поэтому сколько-либо значимых и выполненных в традиционном для этого понимания смысле слова коттеджных поселков на его территории нет», - говорит Станислав Зингель. Вместе с тем, по его словам, имеющиеся индивидуальные жилые дома не в полном объеме обеспечены центральным водоснабжением и водоотведением, что, впрочем, активно устраняется региональными властями. Вместе с тем подавляющее большинство домов отапливается за счет кондиционеров либо каминов, чему содействует благоприятный средиземноморский климат.

Одной из опасностей, которая подстерегает покупателей недвижимости в Которе, по словам экспертов, является возможность купить самострой. «В Черногории сейчас реализуется государственная программа по легализации незаконно возведенных построек, рассчитанная на период с 2011 по 2014 год. Вследствие этого вероятность сноса, а не легализации незаконно возведенных домов существенно снизилась. То есть владельцы домостроений, прилагающие все усилия для их легализации, скорее всего, достигнут желаемого результата, а не распрощаются со своей недвижимостью», - успокаивает Станислав Зингель. Вместе с тем, по его словам, по количеству незаконно построенных домов в заливе лидирует Котор как субрынок с наиболее емким сегментом частных домов в заливе. Так, до начала реализации программы в 2010 г. в нем было снесено около 15 индивидуальных домов, построенных незаконно, что поставило этот город наряду с Ульцином, Баром и Будвой в четверку лидеров по объемам сносимой недвижимости в стране.

Впрочем, на этом фоне остальные населенные города на берегу бухты не отличаются значительной концентрацией самостроев, из-за чего ни один из них не был выбран в качестве «пилотного» района для осуществления выше упомянутой программы. «В свою очередь, отдавая себе отчет в сложности и важности выявления объектов «самостроя», вопрос, касающийся их выявления, целесообразно адресовать компетентным юристам, практикующим на территории самой Черногории», - говорит Станислав Зингель. По его словам, на этом фоне имеющиеся «хозяйственные проблемы» в бухте в основном сводятся к отсутствию достаточного количества воды и качественной инфраструктуры по водоотведению. Еще одной особенностью региона являются чрезвычайно узкие дороги и не всегда налаженный должным образом вывоз ТБО из частного сектора. Помимо этого, в ряде городов еще не до конца ликвидированы последствия пребывания боснийских беженцев. Например, на близлежащем к городу Тиват острове Ostrvo Cvijeća была серьезно повреждена экосистема.

Перспективы инвестиций

Цены на недвижимость в Бока-Которской бухте существенно отличаются в зависимости от города. Так, по словам Станислава Зингеля, дороже всего жилье стоит в Которе, где средний уровень цен составляет около 3 тыс. евро за кв. м. К примеру, в Тивате средняя стоимость недвижимости достигает всего 1300 евро за «квадрат». На менее раскрученных субрынках Рисана и Пераста цены колеблются в пределах 1000-1100 евро за кв. м. Для сравнения, на севере страны, вдали от моря жилье стоит от 600 до 800 евро за кв. м, а для столичной Подгорицы характерны средние цены на уровне 1000-1100 евро за кв. м, что делает Бока-Которский залив наиболее дорогим субрынком в Черногории. Он же характеризуется и наибольшими объемами спроса, хотя цены еще не достигли докризисных пиков.

«В настоящее время жилье в заливе все еще стоит на 20-30% дешевле, чем до кризиса. При этом последний год цены демонстрируют разнонаправленную динамику в зависимости как от сегмента рынка, так и месторасположения самой недвижимости, что в целом поддерживает стабильность общих цен в заливе», - говорит Станислав Зингель. Вместе с тем, по его словам, структура ценообразования в Бока-Которской бухте идентична той, которая наблюдается на большинстве рынков курортной недвижимости мира. Так, дороже всего стоят качественные дома с отличными видовыми характеристиками на первой линии застройки. Самые дорогие объекты обладают собственными причалами или располагаются вблизи марин для яхт. Чуть дешевле стоят дома на второй и третьей линии застройки. Примерно столько же стоят новые объекты бизнес-класса, расположенные в нескольких километрах от побережья: недостатки местоположения компенсируются эксклюзивным дизайном, качественным инженерным оборудованием, близлежащей социальной инфраструктурой и видовыми характеристиками. Дешевле всего стоят объекты массовой застройки двадцати и тридцатилетней давности. Перепад цен между ними и эксклюзивными домами с собственными причалами на побережье составляет от 30 до 50%.

В целом, цены на дома в Бока-Которской бухте достаточно высоки. Так, за 220 тыс. евро на окраине Котора предлагается дом площадью 300 кв. м, окруженный фруктовыми деревьями и увитый виноградом. На первом этаже находятся открытого плана гостиная, кухня и столовая, на втором этаже располагаются гостиная, еще одна кухня и столовая, три спальни и ванная комната. В свою очередь, за 270 тыс. евро можно приобрести дом в деревне Муо, всего в двух километрах от Котора и в паре минут ходьбы от берега моря. Жилая площадь дома составляет 67 кв. м, а площадь участка — 3,65 сотки. А за 400 тыс. евро можно приобрести старинную виллу недалеко от Котора в местечке Столив. Вилла представляет собой одноэтажный дом площадью 160 кв.м вместе с двумя гаражами площадью 44 кв. м, однако на цену существенно влияет один дополнительный фактор: у виллы есть собственный причал.


Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook

Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Экскурсии в Черногории

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017