Рынок недвижимости Черногории: итоги года

24.01.2013  •  Алексей Лоссан для BalkanPro.ru

Последствия экономического кризиса оказали позитивное влияние на рынок недвижимости Черногории: цены на жилье в один момент серьезно упали, что привлекло новых покупателей на местный рынок. В настоящий момент стоимость квартир и домов в стране снова начала расти, что сразу заинтересовало российских инвесторов.

Фото: ©Яндекс.Фотки/Андрей Че
Фото: ©Яндекс.Фотки/Андрей Че

Последствия экономического кризиса оказали позитивное влияние на рынок недвижимости Черногории: цены на жилье в один момент серьезно упали, что привлекло новых покупателей на местный рынок. В настоящий момент стоимость квартир и домов в стране снова начала расти, что сразу заинтересовало российских инвесторов.

Благодаря кризису

Основные положительные результаты на черногорском рынке недвижимости эксперты связывают, как ни странно, с последствиями кризиса. «В 2012 г. рынок недвижимости Черногории в целом развивался в рамках умеренно позитивных трендов. Одним из ключевых драйверов поддержки рынка выступало заметное восстановление спроса со стороны иностранных инвесторов, в том числе, российских покупателей, интерес которых к покупке жилой недвижимости в стране в последние годы заметно вырос», - говорит аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. По ее словам, непоследнюю роль в оживлении спроса сыграла существенная коррекция стоимости объектов всех типов на фоне негативных последствий кризиса. «В 2011-2012 гг. сформировался весьма привлекательный уровень цен, позволивший наметить разворот в нисходящем движении рынка. Впрочем, несмотря на возвращение деловой активности ценовая динамика в 2012 г. все еще оставалась скорее разнонаправленной», - отмечает эксперт. В частности, по ее данным, можно говорить об увеличении предложения на фоне расширения нового строительства. Одновременно в условиях дальнейшей стабилизации рынка наблюдался рост цен на уровне около 5% на наиболее ликвидные объекты вторичного рынка. «Наиболее высокий спрос характерен для курортной недвижимости страны. Интерес иностранных инвесторов сконцентрирован в крупнейших прибрежных городах, таких как Будва, Бар и ряд других», - говорит Анна Мишутина.

По данным аналитиков отдела исследований рынка компании Knight Frank, после кризисных явлений и глубокой стагнации рынка недвижимости Черногории в течение 2009-2011гг., в результате которых показатели цен упали в среднем на 30% по сравнению с пиковыми данными 2008 г., за 2012 г. наметилось улучшение сложившейся ситуации. «Для рынка в целом характерна значительная волатильность стоимости квадратного метра. Средняя стоимость квартир в конце 2012 г. в среднем составила 1092 евро за кв. м и по сравнению с первым полугодием увеличилась на 3,7%, а в сравнении с осенью 2011 года снизилась на 11,2%, когда в среднем цены достигали 1230 евро за «квадрат», - отмечают аналитики компании. Самая высокая стоимость недвижимости была зарегистрирована на ведущих морских курортах страны. Так, в конце 2012 г. квадратный метр в новостройке Будвы продавался в среднем за 2027 евро, а Бара – за 1577 евро. Для сравнения в столице страны Подгорице средняя стоимость квадратного метра в новом доме составляла 1077 евро. По данным Knight Frank, на арендном рынке также наблюдается значительное оживление. В частности, средний доход от аренды черногорской недвижимости составляет, по разным данным, от 3,5 до 4%, но по прогнозам, в 2013 г. в связи с ростом спроса и недостатком качественных предложений доходность может вырасти вдвое.

Российские клиенты продолжают наращивать свое присутствие на черногорском рынке. «Среди иностранных покупателей недвижимости в Черногории лидируют россияне, они совершают около 50% всех сделок. Интерес россиян равномерно распределен по прибрежной полосе Черногории. Спросом пользуются все курорты страны – Бечичи, Петровац, Игало, Херцег-Нови, Бар, Будва, Тиват и другие. Объекты в столице страны Подгорице покупают редко», - отмечают в компании Knight Frank. При этом заинтересованность россиян основана не только на исторических связях, но и на том, что схема покупки недвижимости и правила въезда для граждан РФ максимально упрощены. Более того, власти Черногории обещают, что страна останется безвизовой для россиян вплоть до вступления в Евросоюз.

Новые тренды

По данным Knight Frank, в 2012 г. наметился рост активности в строительном секторе Черногории - количество выданных разрешений на возведение новых зданий на 48,8% превысило прошлогодние показатели. При этом основная проблема для покупателей по-прежнему связана со слабой юридической защищенностью. Так, частным покупателям разрешено осуществлять как покупку, так и продажу жилой и коммерческой недвижимости на территории страны, а с 21.03.2009 года вступил в действие закон «О правовых отношениях собственности в Черногории», позволяющий иностранным физлицам приобретать в собственность не только объекты недвижимости, но и земельные участки. С другой стороны, зачастую сделки на рынке недвижимости в Черногории оказываются слабо защищенными со стороны законодательства, главная опасность — купить самострой. В частности, проблематичность законодательства также иллюстрирует прецедент с проектом «Миракса» (курорт «Astra Montenegro»), который в 2012 г. был по решению суда продан. В результате Сергей Полонский потерял контроль над проектом строительства черногорского курорта Astra Montenegro. Теперь проектом по строительству курорта заведует компания Astra Montenegro Invesment Association, которую создали три соинвестора объекта.

В этом году власти Черногории обещают решить проблему самостроя, предоставив возможность владельцам такого жилья легализовать его. Предполагается, что государство обеспечит подвод коммуникаций к таким домам, однако владельцам нужно будет за это заплатить, а муниципалитеты определят объем расходов для каждого объекта, исходя из его расположения и площади. Можно предположить, что процесс легализации будет продолжительным. В настоящий момент, по данным Управления недвижимости Черногории, в стране построено около 40 тыс. нелегальных объектов недвижимости, однако в ведомстве не исключают, что в действительности общий объем самостроя достигает 100 тыс. объектов. Причем речь идет не только об объектах, у которых нет разрешения на строительство, но и о долгострое, у которого срок действия документации уже истек. Все эти случаи будут рассмотрены новым законом о легализации, который в 2012 г. уже был одобрен правительством и передан на рассмотрение в парламент. Как предсказывают официальные лица, скорее всего, закон вступит в силу уже весной 2013 г.

Впрочем, как говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, легализовать весь самострой все равно не получится. По новому закону будут определены зоны, в которых не может быть легализован самострой, в первую очередь это прибрежные зоны, территории национальных парков, защитные зоны автомобильных и железных дорог, а также земли, расположенные ближе чем в 400 м от военных объектов и важных объектов инфраструктуры. В настоящий момент в Управлении недвижимости затрудняются сказать, какую часть самостроя не удастся легализовать. При этом работу по легализации планируется проводить совместно с нотариусами, которые в настоящий момент не могут в полной мере выполнять свои обязанности из-за неверных записей в кадастре недвижимости. В основном это касается ипотеки, которая не отражается в документах на недвижимость. В будущем планируется, что сообщение о залоге будет появляться в кадастре в течение суток со дня выдачи кредита, при этом доступ к этим данным будет открыт всем государственным ведомствам, также сможет его получить и любой желающий иностранец через нотариальную контору, банк или местное агентство недвижимости.

Российские строители 

Еще одним трендом прошлого года стал рост количества российских инвесторов не среди покупателей, а среди строителей черногорской недвижимости. По данным Управления планирования Будвы, в прошлом году было выдано 150 разрешений на строительство, и треть из них получили российские строительные компании или инвесторы. Более того, несмотря на то, что подчас официально документы оформлены на местных жителей, строительство большинства многоэтажных домов финансируют российские бизнесмены. Причем, если раньше инвесторы предпочитали покупать частные дома и участки земли, то теперь они непосредственно занимаются строительством квартир, которые затем предлагают своим соотечественникам.

В общей сложности, по данным Управления, около 20 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости в Черногории планируется построить при помощи российских инвесторов. Например, частный инвестор Александр Костюк получил разрешение на строительство семиэтажного дома площадью около 2 тыс. кв. м в элитном районе Будвы Госпоштина, фирма «Daniel» из Бара, имеющая российские корни, построит трехэтажный дом недалеко от набережной Петровца, а российский предприниматель Анатолий Давидюк возведет в Бечичах жилой комплекс площадью 1000 кв. м. В свою очередь, основанная россиянами будванская компания «Jadran intour» строит пятиэтажный дом площадью 3800 кв. м. Российские инвесторы не ограничиваются жилой недвижимостью, в частности, россиянин Юрий Кушнеров получил в 2012 г. разрешение на возведение велнесс-центра в Режевичах, а принадлежащая россиянам фирма «Buil'd» строит гостиничный комплекс площадью 9000 кв. м в Будве. В будущем эксперты ожидают сохранения и укрепления этого тренда. «В 2013 г. при условии сохранения более-менее стабильной экономической ситуации положительные тенденции на рынке недвижимости Черногории получат свое дальнейшее развитие», - говорит Анна Мишутина.


Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook

Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Экскурсии в Черногории

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017