Черногория: как купить новостройку

30.07.2012  •  Алексей Лоссан для BalkanPro.ru

Первичный рынок недвижимости Черногории в настоящий момент считается одним из самых динамичных: здесь можно приобрести вполне приличное жилье по приемлемой цене. Однако, как предупреждают участники рынка, потенциальному покупателю нужно быть на чеку: слишком велик риск купить потенциальный недострой.

Фото: Vijesti.me (Boris Pejović)
Фото: Vijesti.me (Boris Pejović)

Основные правила

Участники рынка выделяют в целом примерно одинаковый набор рисков на черногорском рынке недвижимости. Как говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, наиболее распространенными рисками является отсутствие всей необходимой документации, неуплата застройщиком обязательных платежей и налогов, а также банкротство самой строительной компании, вследствие чего ее имущество и возведенные объекты могут быть пущены с молотка. Чтобы изначально удостовериться в надежности сделки, надо проверить несколько моментов. Так, у застройщика должны быть разрешение на строительство (Građevinske Dozvole), право собственности на землю (List Nepokretnosti nad zemljištem), подтверждение об уплате всех коммунальных платежей (Ugovor o Naknadi Za Komunalno Građevinskog Zemljištj), разрешение на эксплуатацию дома (Upotrebna Dozvole), право собственности на дом (List Nepokretnosti), а также документ, подтверждающий то, что дом возведен в соответствии с проектом. «Сделку вы заключаете с тем, у кого есть права на объект - это или застройщик или инвестор, но желательно это делать через профессиональных риэлторов-консультантов. Деньги риэлторы за покупку не берут, так каким чаще всего платит застройщик, но они могут много дать инсайдерской информации о проекте», - говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. Поэтому, по ее словам, чтобы отличить надежную компанию от сомнительной, можно спросить у консультантов или обратиться к юристам. «Экономия на юридических услугах может дорого обойтись впоследствии. Вы можете столкнуться с повышенным налогообложением - но, пожалуй, это минимально плохой сценарий, который означает что по крайней мере у Вас объект в собственности, и он достроен. В худшем же случае Вы можете остаться и без денег, и без недвижимости», - добавляет эксперт.

Согласно новому черногорскому законодательству, вступившему в силу 25.07.2011 г., регистрация заключаемых сделок в судах отменена. Вместо этого договор купли-продажи, подписанный в шести экземплярах в государственной нотариальной конторе в присутствии нотариуса и судебного переводчика регистрируется в налоговой инспекции, а также Департаменте государственного кадастра. В свою очередь налоговая инспекция, действуя вне зависимости от кадастра на основании предоставленного ей договора купли-продажи, определяет размер единоразового налога на недвижимость, составляющего 3% от стоимости сделки. Уплатить данный налог покупатель должен в течение 15 дней с момента получения соответствующего документа в налоговой. По факту регистрации сделки покупатель и продавец подписывают в департаменте документ о передаче прав собственности новому владельцу. После этого необходимо выждать неделю, в течение которой заключенная сделка может быть оспорена. По истечении данного срока покупатель получает так называемый «Лист Непокретности», подтверждающий его право собственности на приобретенный объект недвижимости. Таким образом, фактически собственником объекта покупатель становится по факту заключения основного договора купли-продажи, но с юридической точки зрения это происходит только с момента регистрации сделки в Департаменте кадастра.

Позитивные перемены

Как говорит руководитель службы продаж Becici One Ксения Михайлович, уже с августа 2011 года в Черногории начали работать нотариусы: договор составляет сам нотариус, он же лично проверяет наличие и подлинность всех документов обеих сторон. Таким образом, все сделки заключаются в присутствии нотариуса и за поставленную подпись нотариус несет уголовную ответственность. Тем самым возможные риски при покупке новостроек, а также и вторичного жилья значительно уменьшились. В результате чтобы отличить надежную компанию от сомнительной, достаточно просто попросить нотариуса перед сделкой проверить бумаги на достоверность, в том разрешений на строительство, листов недвижимости, и тд, регистрационные документы застройщика и т.д. В каждом городе в настоящий момент работают по 2- 3 нотариуса, закрепленных под определенный муниципалитет. При подписании документов у нотариуса необходимо и обязательно присутствие сертифицированного судебного переводчика, который зачитывает текст договора с сербского языка на русский, так как подписывается именно черногорская версия документа, а русский перевод остается как приложение.

По словам Станислава Зингеля, среди необходимых платежей в договоре должны значиться и взносы за подключение к коммунальным сетям, без уплаты которых и застройщик, и покупатели нового жилья не смогут получить право собственности на объект. «Предугадать банкротство компании нелегко даже крупным профессиональным инвесторам, так как сами застройщики пытаются до конца скрывать приближение данного факта вплоть до подтасовки аудиторской отчетности», - говорит эксперт. По его словам, единственным универсальным решением может являться то, что в 2012 году в Черногории было принято новое законодательство, регулирующее процедуру банкротства. Принятый закон максимально возможными способами защищает интересы инвесторов, гарантируя им приоритет в возврате средств. Кроме того, некоторым успокоением для покупателей может служить то, что в Черногории в обязанность муниципалитетов вменен надзор за ходом реализации строительных проектов. Еще один выход — в Черногории можно застраховать сделку купли-продажи. Этот вид страхования называется титульным и предоставляет покупателю страховую защиту от потери права собственности на недвижимое имущество, а также признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Стоимость страховки составляет обычно от 0,8% до 1,5% от цены самого объекта недвижимости. При этом каких-либо особенностей при заключении сделки иностранцами на рынке недвижимости Черногории нет: иностранцы могут приобретать в Черногории не только жилую и коммерческую недвижимость, но и землю.

Жизнь после сделки

Особые налоговые платежи покупателю недвижимости не грозят. Если покупатель приобретает квартиру от застройщика, он освобожден от оплаты каких-либо налогов, так как сам застройщик при строительстве уже оплачивает НДС, а цена за квартиру включает в себя все возможные налоги на территории Черногории. Только в случае покупки вторичного жилья покупатель оплачивает 3% от стоимости сделки государству. Более того, как говорит Екатерина Тейн, при перепродаже на стадии строительства никаких платежей не возникает, только необходимо заплатить агентскую комиссию и еще могут застройщики брать деньги за услугу перепродажи. «Впрочем, ситуация на рынке недвижимости Черногории такова, что перепродажа квартир в строящихся домах лишена всякого экономического смысла. На фоне не блещущего ростом цен рынка, заключение сделок, предполагающих уплату сопутствующих платежей в размере 6-9% от стоимости объекта, как правило, является нецелесообразным», - говорит Станислав Зингель.

Название платежаРазмер платежаКто оплачивает
Налог на регистрацию права собственности
(Transfer Tax)
3%покупатель
Регистрационный и нотариальный сбор
(Registration and Notary Fees)
0.01% - 0.25%покупатель
Стоимость услуг юриста0.01% - 0.50%покупатель
Риэлтерский сбор3% - 5%продавец
Платежи, уплачиваемые покупателем3.02% - 3.75%
Платежи, уплачиваемые продавцом3% - 5%
Общий размер сопутствующих платежей6.02% - 8.75%

Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook

Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Экскурсии в Черногории

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017