Квартиры с братского плеча

03.09.2012  •  Алексей Лоссан для BalkanPro.ru

Белград традиционно считается одним из самых интересных и дружелюбных для россиян городов на Балканах, что традиционно привлекает покупателей недвижимости. Однако, помимо этого, для потенциального инвестора столица Сербии будет интересна предложением недавно построенных объектов и ростом арендных ставок на жилье.

Белград традиционно считается одним из самых интересных и дружелюбных для россиян городов на Балканах, что традиционно привлекает покупателей недвижимости. Однако, помимо этого, для потенциального инвестора столица Сербии будет интересна предложением недавно построенных объектов и ростом арендных ставок на жилье.

Преимущества и недостатки

С Белградом Россию связывают давние и крепкие культурные связи. При российском посольстве в сербской столице действует средняя школа и русский детский сад. Школа довольно большая, сейчас в ней обучаются 274 ученика, при этом только половину из них составляют российские граждане. В Белграде также работает Российский центр науки и культуры, действует общество «Русская волна» и Русская Церковь св. Троицы, в которой похоронен барон Врангель. «Последнее время укреплению культурных и финансовых связей способствует активный выход многих российских компаний на сербский рынок. Например, показательно, что главным спонсором самого известного белградского футбольного клуба является компания «Газпром», - говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. В целом, по данным эксперта, в Белграде ежегодно россияне покупают от 50 до 100 квартир как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Тем более, что с точки зрения инвестиций белградский рынок недвижимости достаточно перспективен. «Экономический коллапс мировой финансовой системы затронул недвижимость в Сербии, и цены упали. Однако Сербия пострадала от кризиса меньше, чем другие южноевропейские страны. Сейчас рынок начинает восстанавливаться, в связи с этим цены на недвижимость уже начинают активно расти. У этого процесса есть объективные предпосылки», - объясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости Delta Estate Анастасия Иванченкова. Во-первых, по ее словам, государство активно привлекает инвесторов, и эта политика уже привела к ощутимому результату: на рынок Сербии пришли крупные инвесторы. Во-вторых, инвесторы надеются, что в перспективе Сербия вступит в Евросоюз.

Однако есть у рынка недвижимости Белграда и свои недостатки. Во-первых, любые иностранцы, в том числе и россияне, практически не могут получить ипотечный кредит в сербском банке. Надеяться на положительное решение можно лишь после получения статуса постоянного жителя Сербии. Исключения случаются достаточно редко и только на первичном рынке, если застройщики имеют договоры с сербскими банками о предоставлении ипотечного кредитования иностранцам. Впрочем, теоретически кредит на покупку жилья в Сербии может выдать и российский банк, однако на практике такие сделки не встречаются. Во-вторых, Белград нуждается в улучшении экологической ситуации: на территории города существуют 1570 крупных источников загрязнения, из них 784 относится к объектам общественного пользования. В-третьих, транспортная система Белграда находится в неудовлетворительном состоянии, в частности, через реки Дунай и Сава, разделяющие город на три части, ведет слишком мало мостов, что фактически закупоривает транспортные потоки в пробках. В целом, город ощутимо нуждается в укреплении и восстановлении инженерной инфраструктуры. В-четвертых, еще одна серьезная проблема рынка недвижимости Белграда — это ветхий жилой фонд: меньше 10% жилья было построено после 1995 г., и примерно 60% зданий было возведено еще до 1975 года.

Перспективы инвестиций

Несмотря на все сложности, именно Белград является основным локомотивом развития сербского рынка недвижимости. За последние годы в столице было выдано более 30% от всех разрешений на строительство в стране. При этом в самом городе наиболее активно застраивались конкретные районы. «Все последние годы рынок недвижимости Белграда развивался в основном за счет района Нови-Београд. Именно эта часть города дала толчок не только развитию рынка жилья, но и офисного рынка, а зачастую на сербском рынке разные форматы возводят по соседству. Более того, здесь же активно развивались объекты инфраструктуры. Еще одним толчком к развитию стало открытие нового моста на остров Ада-Циганлия», - говорит Евгений Скоморовский. По его словам, аналогичная ситуация ожидается в ближайшем будущем в связи с завершением строительства второго большого моста через Дунай, который соединит районы Земун и Борча. «Наиболее активно застраиваются районы Воздовац, Нови-Београд, Врачар, Дединье. При этом основные объемы строительства приходятся на крупные проекты эконом-класса при поддержке правительства», - говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. По его словам, самым масштабным из них является проект Stepa Stepanović, предусматривающий строительство 4600 квартир в 2012-2013 гг. в районе Воздовац. В свою очередь, район Врачар отличается проектами незначительной площади в высшем ценовом сегменте. Обычно это офисно-жилые комплексы площадью до 3 тыс. кв. м. «Элитные проекты находится в зеленых зонах и имеют паркинги в расчете 2 машино-места на одну квартиру. Еще одной особенностью данных проектов является строительство офисной недвижимости наряду с жилой. Подобная концепция проектов позволяет привлечь покупателей из числа частных бизнесменов, а также крупные корпорации, арендующие жилье топ-менеджерам рядом с офисами», - говорит Станислав Зингель.

Помимо этого, некоторые проекты бизнес-класса и элитного уровня реализуются в районах, для которых не характерно массовое строительство жилья. В качестве примера эксперты называют проект Golf 8 в районе Баново-Брдо, в рамках которого будет возведено 7 жилых и 3 коммерческих здания с 235 машино-местами. Общая площадь застройки превысит 19 тыс. кв. м. Проект предусматривает строительство 153 квартир площадью от 33 до 114 кв. м, а также пентхаусы площадью от 128 до 355 кв. м. «В целом в общей структуре новостроек в Белграде доминируют двухкомнатные квартиры, на которые приходится около 60% от общего объема предложения», - говорит Станислав Зингель. Так, если в начале 2000-х гг. на этот тип жилья приходилось чуть более 30% предложения, то в 2012 г. доля двухкомнатных квартир достигла примерно 60%. Еще одной особенностью Белграда является большое количество доступного жилья, возводимого при поддержке правительства. В целом, цены на белградскую недвижимость зависят от района. По словам Станислава Зингеля, стоимость квартир в районе Баново-Брдо составляет €1600-1800 за кв. м, в кварталах Дединье и Сеняк - €2500-3500 за кв. м, в Нови-Београде - €1650-1850 за «квадрат», в районе Врачар - €1800-2200 евро за кв. метр. Для сравнения в менее престижных и популярных районах Звездара и Земун средняя стоимость жилья равняется €1600-1850 и €1350-1600 за кв. м соответственно. При этом цена объектов бизнес-класса и элитной недвижимости выше — примерно €4000 за кв. метр.

С точки зрения инвестиционных перспектив ситуация на рынке недвижимости Белграда достаточно неоднозначная. По данным Global Property Guide, в настоящий момент средний уровень доходности от сдачи жилья в аренду в Белграде составляет от 5,3 до 6,8% годовых. При этом стоимость недвижимости в сербской столице снижается: по итогам 2011 г. цены упали в Белграде в среднем на 8%, в основном пострадала элитная недвижимость. Так, в районе Врачар стоимость жилья сократилась на 13%, тогда как в более демократичном Нови-Београде ценники скорректировались всего на 4%. Тем не менее доходность жилой недвижимости, наоборот, растет в первую очередь из-за роста арендных ставок — по итогам 2011 г., в целом по городу они увеличились примерно на 36%, а в самых дорогих районах старого города выросли на 44%. Таким образом, получается, что сами квартиры дешевеют, но сдавать их можно с большей выгодой.


Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook

Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017