Дом в Сербии: безопасная покупка

22.10.2012  •  Алексей Лоссан для BalkanPro.ru

Покупку частного дома в Сербии участники рынка называют одним из наиболее перспективных типов инвестиций на Балканах. На сегодняшний день цены на сербские дома сравнительно невысоки, а непосредственная процедура приобретения дома достаточно проста и не требует от участников сделки серьезных расходов.

Фото: fotki.yandex.ru (natacherri)
Фото: fotki.yandex.ru (natacherri)

Покупку частного дома в Сербии участники рынка называют одним из наиболее перспективных типов инвестиций на Балканах. На сегодняшний день цены на сербские дома сравнительно невысоки, а непосредственная процедура приобретения дома достаточно проста и не требует от участников сделки серьезных расходов.

Простота сделки

По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, «рынок купли-продажи домов в Сербии можно назвать достаточно перспективным с точки зрения удобства покупки». «Государственные органы, которые регулируют строительный сектор, стараются максимально упростить процедуру покупки, в том числе это связано с планами местного правительства по привлечению в страну европейских инвесторов и подрядчиков для работы на загородном рынке», - объясняет эксперт. В настоящий момент процедура покупки дома в Сербии, по словам участников рынка, выглядит следующим образом. После того, как выбран объект покупки, покупатель должен заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. В этом документе указывается сумма сделки, а также дата ее завершения. После этого покупатель, как правило, оплачивает депозит в размере 10% от стоимости недвижимости: если вдруг покупатель куда-то исчезнет, то эта сумма останется у продавца. Вскоре после заключения предварительного договора купли-продажи покупатель начинает изучать всю необходимую документацию по объекту — фактически на этом этапе происходит проверка юридической чистоты сделки.

Обычно, по словам экспертов, выяснение всех обстоятельств, связанных с недвижимостью и ее собственниками, занимает до полутора месяцев, и этим занимаются специально нанятые представители продавца, чаще всего — юристы. Срок изучения закреплен в предварительном договоре и чаще всего не превышает шести недель. После проверки приобретаемого объекта стороны при содействии нотариуса заключают окончательный договор купли продажи, закрепляющий за покупателем юридические права на объект недвижимости. После этого покупатель рассчитывается с нотариусом — 0,05-1% от суммы сделки и оплачивает госпошлину в размере 0,01-0,05%. Продавец, в свою очередь, должен внести налог на передачу титула — 5%, обычно уже включенный в стоимость объекта. Однако закон допускает, что этот налог по обоюдной договоренности также может оплачивать покупатель. После того, как стороны заплатили все налоги, имя нового собственника вносится в реестр местного отделения кадастровой службы или регистрируется в муниципальном суде. Весь процесс оформления сделки занимает от двух месяцев до полугода.

«Сделки, заключаемые иностранцами на рынке недвижимости Сербии, регулирует так называемый принцип взаимности. То есть иностранцы пользуются в стране такими же правами и несут такую же ответственность, что сами сербы», - говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. По его словам, в соответствии с принципом взаимности россияне могут приобрести в Сербии землю, дома и квартиры - как на физическое, так и юридическое лицо. Едва ли не единственным исключением является запрет на покупку земельных наделов вблизи военных объектов и государственной границы. Более того, покупка недвижимости в Сербии может стать основанием для получения краткосрочного вида на жительство на срок от полугода до года: в среднем его оформление обойдется в 130 евро с человека. При этом иностранцам не надо предоставлять какие-либо дополнительные документы, достаточно подтвердить статус легального пребывания в самой Сербии.

Вопрос рисков

По словам Станислава Зингеля, никаких дополнительных рисков при покупке недвижимости в Сербии не возникает. Перечень рисков традиционен для таких случаев — это в первую очередь наличие обременения у приобретаемого объекта недвижимости, его неудовлетворительное техническое состояние, а также то, что его строительство велось с нарушением действующего законодательства. Существенным риском участники рынка также называют наличие третьих лиц, которые силу различных обстоятельств могут оспорить сделку купли-продажи. По этой причине покупателю советуют скрупулезно изучать все документы, а также запросить в местных органах власти справки о совершении любых действий с этим объектом недвижимости. Дополнительно сделку можно застраховать: стоимость титульного страхования в Сербии обычно составляет от 0,5 до 1,5% от стоимости приобретаемого объекта.

Однозначного ответа на вопрос, надо ли привлекать риэлтора, участники рынка не дают. По словам Евгения Скоморовского, «многое зависит от того, нашел ли покупатель уже сам объект, насколько он является экспертом на этом рынке, а также от того, какие услуги он хочет получить». Как отмечает эксперт, в любом случае гонорар риэлтора составляет в Сербии примерно 3% от суммы сделки. «Как правило, потребность в риэлторе возникает тогда, когда сам покупатель не до конца понимает, чего хочет, или не может найти достаточное количество подходящих вариантов для покупки. Во всех остальных случаях общение с риэлтором лучше заменить непосредственным контактом с продавцом недвижимости.

При этом как при участии риэлтора, так и без такового, к заключению сделки желательно привлечь юриста», - говорит Станислав Зингель. Обращаться лучше к местным юристам, которые лучше знают сербские законы и обладают большим практическим опытом работы с ними. В свою очередь, о благонадежности риэлтора, по словам Станислава Зингеля, можно судить по тому, есть ли у него рекомендации, является ли он членом профессиональных ассоциаций и т.д. Чем больше о специалисте положительной информации, тем выше вероятность его надежности и профессионализма. Однако, как отмечает Евгений Скоморовский, один существенный риск при покупке дома в Сербии существует. «В стране еще не до конца завершено составление регистра собственников недвижимости, несколько сот тысяч объектов все еще имеют те или иные проблемы с документами. Это или самострой, или объекты с незаконно поменявшимися собственниками. Самое главное, что такие объекты нельзя закладывать по ипотеке», - говорит эксперт. В результате при покупке объекта надо проверить в первую очередь, есть ли он официально в регистре — только так можно застраховаться от покупки самостроя.

«По размеру и структуре сопутствующих расходов покупка дома в Сербии нечем не отличается от приобретения иного типа жилой недвижимости», - говорит Станислав Зингель. Однако при продаже и дома, и квартиры с продавца взимается двадцатипроцентный налог на прирост капитальной стоимости. При этом из налогооблагаемой суммы вычитается стоимость амортизации и размер потребительской инфляции. Этот налог не взимается в случае реализации дома, купленного до 24 января 1994 года. Также налог платить не нужно, если средства, вырученные от продажи недвижимости, будут вновь инвестированы в другой объект недвижимости в течение двух месяцев после заключения сделки. Что касается ежегодного налога на недвижимость, то его размер в Сербии совсем не велик и колеблется в пределах от 0,4% для объектов стоимостью до 70 тыс. евро до 3% для люксовой недвижимости стоимостью более 300 тыс. евро. Таким образом, за недорогой дом придется платить не более 300 евро в год.


Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook

Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Экскурсии в Черногории

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017