Недвижимость Хорватии: карта покупок

Эмоции рулят

Покупая недвижимость для собственного проживания, люди руководствуется, в первую очередь, своим вкусом и пристрастиями. Но при этом одни стараются ни в чем себе не отказывать, другие же, даже при наличии свободных средств, все равно продолжают экономить. Но на вкус и цвет, как говорится, товарищей нет, главное, чтобы жилье нравилось покупателю. В Хорватии для постоянного места жительства подходят многие города, поскольку жизнь кипит в них не только в курортный сезон, а круглый год. «Для постоянного проживания подходит север страны, Истрия, особенно город Пула, а также Риека, которые не только красивы, но еще и «не вымирают» в зимний период. Кроме того, от них относительно недалеко расположена столица страны Загреб, из Истрии можно легко и быстро добраться до европейских центров — Вены, некоторых итальянских и немецких городов. Если возникнет необходимость, недвижимость здесь проще будет сдать в аренду», — говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant Property.

Выбрать Истрию, а точнее город Пула, советует и Светлана Крюкова, менеджер по работе с русскоговорящими клиентами компании «Алма Дом». Эксперт высказывает свои аргументы в пользу этого города. Так, его преимуществом является хорошее транспортное сообщение с другими регионами страны и соседними государствами (международный аэропорт находится всего в 12 км от Пулы). Плюс к этому здесь хорошие, благоустроенные и доступные пляжи, на которые можно добраться из любой точки города, даже не имея личного автотранспорта. Кроме того, у города богатая история, в нем расположено много культурных и исторических памятников, а также ресторанов, кафе, магазинов. И, наконец, в Пуле постоянно организуются и проводятся культурные и другие мероприятия, делающие жизнь в нем, как отмечает эксперт, увлекательной и интересной для людей всех возрастов.

Обычно покупку недвижимости для себя эксперты характеризуют как эмоциональную, потому что часто происходит так, что человек приезжает в какой-нибудь город, и он ему настолько нравится, что покидать это место уже не хочется. Например, мало, кого оставляют равнодушными, по мнению Натальи Латиковой, менеджера по продажам зарубежной недвижимости «Транио», средневековые улочки старых городов Дубровника и Сплита. Эти места, кстати, стали декорациями для съемок третьего и четвертого сезонов «Игры престолов». И именно эти два города во всех путеводителях называют жемчужинами Адриатики. Не мудрено, что некоторым здесь трудно удержаться от покупки жилья.

Включаем голову

Совсем другое дело — покупка недвижимости с инвестиционными целями. В этом случае вкусовые пристрастия и собственные принципы придется отодвинуть в сторону, а действовать исключительно по расчету. «С точки зрения инвестиций недвижимость Хорватии в данный момент не представляет интереса. Во-первых, доходность, которую приносят местные объекты, при вычете всех налогов не превышает 3% годовых, а, значит, ради подобной прибыли инвестору точно не стоит рисковать своим капиталом. Во-вторых, слабый рост ВВП, составляющий лишь 0,5% в год, высокий уровень безработицы, достигающий 17,1%, не позволяют местному населению стать активными участниками рынка жилья. В результате довольно ограниченный рынок жилой недвижимости Хорватии не может удерживать высокий спрос, провоцируя снижение арендных ставок», — предостерегает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru.

Однако получать арендный доход, это не единственная цель покупателей. Некоторые из них, приобретая зарубежную недвижимость, пытаются таким образом сохранить сбережения, другие — подыскивают интересные объекты на старте продаж по приемлемым ценам, которые можно будет продать в будущем по более выгодной цене. Наталья Завалишина считает привлекательными для инвестиций демпинговые предложения. «Они могут быть повсюду — в исторической части Дубровника или Задара, в городах Истрии. Но, думаю, для этих целей наиболее подходит Загреб, поскольку это столица и наиболее динамично развивающийся город», — считает эксперт.

Наталья Латикова с целью инвестирования рекомендует рассмотреть Среднюю Далмацию. «С начала 2015 года цены на недвижимость в Сплите выросли на 15-20%. Город интересен не только тем, что он второй по величине после Загреба. За последние два года туристический сезон в нем увеличился со 120 дней почти до круглогодичного, то есть в центре города инфраструктура функционирует почти как в столице, беспрерывно», — объясняет она.

Светлана Крюкова советует присмотреться к Истрии, а именно к курортным городам Медулин и Лижнян, где сейчас реализуется несколько интересных объектов на начальном этапе строительства по приемлемой цене.

О береговой линии Хорватии часто говорят как о тысячах километрах счастья, ведь ее протяженность, включая острова, достигает 5000 километров. Получается, что отдыхом останутся довольны все: и те, кто выберет для этого побережье какого-нибудь города, и те, кто предпочтет уединение на одном из островов. Однако если вы нацелились на покупку недвижимости на острове, эксперты советуют хорошенько подумать. «Острова в экологическом отношении считаются более чистыми регионами, тем не менее, недвижимость там менее ликвидна, поскольку там хуже развита инфраструктура, туда сложнее добираться. Поэтому лучше при покупке жилья ориентироваться на материковую часть», — говорит Наталья Завалишина.

Точки спроса

Кстати, лидером среди островов по заявкам клиентов, как отмечает Юлия Кожевникова, ведущий эксперт «Транио», является Брач. Самый же востребованный покупателями жилья регион — Истрийская жупания. С 2011 по 2015 годы на него пришлось, по словам эксперта, около 38% в общем объеме заявок на недвижимость Хорватии. «Истрия достаточно популярна у россиян, в первую очередь из-за ее географического положения, непосредственной близости к Италии и Словении, а также другим европейским государствам. Это идеальный регион для отдыха и проживания семей с детьми. Здесь можно найти как недорогие объекты, так и роскошные виллы и апартаменты», — подтверждает Светлана Крюкова.

Между тем, если сравнивать, то Истрия, как отмечает Игорь Индриксонс, все-таки более популярна у европейцев, нежели у наших соотечественников. Хотя и в целом доля российских покупателей на рынке недвижимости Хорватии не так велика. «В год с участием россиян заключается не более ста сделок, большинство из которых совершается в рамках приобретения жилья для собственного проживания, а не с инвестиционной целью для последующей сдачи недвижимости в аренду и получения рентного дохода. Наибольшим спросом у российских покупателей пользуется курортный город Дубровник. Привлекает он не только возможностью морского отдыха, но и старинной архитектурой. На данный момент в центре Дубровника средняя стоимость за квадратный метр находится на отметке в 3900 евро, за пределами центра города средняя стоимость за «квадрат» составляет около 2200 евро», — говорит эксперт.

Интересно, что квартиры наши соотечественники чаще покупают в городах Дубровник, Пула, Сплит, дома — в поселках и на островах. В общем объеме сделок, по словам Юлии Кожевниковой, на квартиры приходится 37%, на особняки, виллы, таунхаусы и коттеджи - 43%.

Ценные марины

Хорватия это не только тысячи километров пляжей, но еще и водная акватория, которая притягивает сюда большое количество яхтсменов со всего мира. Однако стать обладателем собственной марины не так просто. «Спрос на марины в Хорватии достаточно высок. Это доходный бизнес, поэтому вряд ли кто-то от него откажется. Если же они и продаются, то стоят, как правило, очень дорого», — замечает Наталья Завалишина. Это в основном рынок для крупных игроков, говорят эксперты. 

Что же касается новых жилых проектов, реализуемых в данный момент в стране, то Светлана Крюкова приводит пару интересных примеров. Так, на Истрии недалеко от населенного пункта Баньоле строится жилой комплекс. Каждая квартира в нем (всего их девять) будет с видом на море, в здании есть лифт и подземный гараж. Недвижимость площадью 72,2 кв.м с садом (173 кв.м) и частным бассейном стоит 215 тыс. евро. Квартира площадью 74 кв.м с тремя спальнями обойдется в 185 тыс. евро. Пентхаус площадью 229 кв.м с большими террасами оценивается в 300 тыс. евро. Расстояние от комплекса до нового благоустроенного пляжа составляет 500 метров, до Пулы — 6 км.

Другой объект возводится в престижном городе Фажана. Здесь на продажу в жилом комплексе предлагается недвижимость с двумя спальнями и небольшим садом, двухкомнатные/однокомнатные и двухуровневые апартаменты. Их стоимость, по словам эксперта, начинается от 1800 евро за кв.м. Объект расположен в 600 метрах от пляжа.