Хорватская Истрия: россиян все больше

Еще совсем недавно Хорватия считалась не самым популярным регионом у российских покупателей, однако за последнее время ситуация изменилась. Все больше россиян приобретает недвижимость в наиболее популярном хорватском регионе — Истрии: многим импонирует организованность местного строительного рынка и наличие развитой инфраструктуры.

Плюсы и минусы

Истрия — это сравнительно небольшая по площади часть побережья Хорватии, расположенная максимально близко к Словении и Италии. У рынка Истрии есть несколько существенных преимуществ по сравнению с соседними регионами. Во-первых, по словам управляющего инвестициями в зарубежную недвижимость Игоря Индриксонса, на сегодняшний день Истрия — это один из самых из самых цивилизованных и регулируемых рынков недвижимости на Балканах. «У этого рынка есть свое зонирование, понятно, где строить коммерческие здания, где жилые объекты и где гостиницы. Здесь не было такого бардака, как в Черногории, где многие строили практически как хотели и что хотели. Рынок был контролируемым с самого начала, а местная администрация очень осторожно выдавала разрешения на строительство», - объясняет эксперт. Во-вторых, Истрия — это столица европейского яхтинга. Несмотря на небольшую площадь, именно здесь находится треть всех хорватских крупных марин. Так, к наиболее крупным и известным маринам на территории полуострова относятся марина Veruda в городе Пула и марина Polozaj в городе Фунтана. Помимо этого, марины есть в Ровине, Врсаре, Умаге и других населенных пунктах. В-третьих, в Истрии невероятно развита для Балкан инфраструктура. «Истрия является наиболее развитым курортным регионом Хорватии, чью инфраструктуру правительство Югославии целенаправленно и последовательно развивало с 60-х годов прошлого столетия. Неслучайно, именно на территории данного полуострова отдыхает наибольшее количество иностранцев», - объясняет президент агентства Gordon Rock Станислав Зингель.

При этом отличие от Черногории, в Истрии практически нет никаких проблем с самостроем и переработкой бытовых отходов. Основные сложности сводятся в основном к долгосрочному недостатку пресной воды, природными источниками которой являются лишь две небольших реки Мирна и Раша, а также Чепицкое озеро. Еще одним недостатком полуострова эксперты называют почву, богатую бокситами: в ряде случаев это ограничивает строительство частных жилых домов. Впрочем при этом никак не сказывается на рынке новостроек.

Интерес инвесторов

Местные власти поощряют иностранные инвестиции в строительство на полуострове. Например, известный дом моды Brioni вблизи прибрежного городка Пула возводит элитный курорт. На сегодняшний день на местом рынке доминируют немцы и австрийцы, обеспечивающие соответственно 55% и 16% сделок. Вслед за ними следуют граждане Великобритании, венгры и датчане, обеспечивающие соответственно 6%, 4% и 3% транзакций в год. По словам аналитика ИК «ФИНАМ» Анны Мишутиной, в общем объеме покупателей из разных стран россияне сегодня вряд ли занимает более 1%. Впрочем, как отмечает Станислав Зингель, за последние пять лет интерес россиян к Хорватии вырос достаточно существенно. Во многом этому содействовала либерализация местного законодательства, регламентирующего покупку жилья иностранцами. По оценкам игроков рынка, ежегодно граждане России покупают в Хорватии 150-200 единиц жилья, а в общей сложности россияне владеют в Хорватии примерно 1500 объектами недвижимости. Это чуть менее 2% от общего объема жилья, приобретенного иностранцами в Хорватии. По словам партнера компании Chesterton Екатерины Тейн, в основном в Истрии новые объекты возводятся инвесторами из Словении и Австрии, это и отели, и премиальные комплексы с апартаментами, а больше всего недвижимость в Хорватии покупают европейцы: жители соседней Словении, чехи, англичане, немцы.

На сегодняшний день, по словам Станислава Зингеля, в Истрии постоянно проживает примерно треть из 2400 российских граждан, обладающих видом на жительство Хорватии. «Российская диаспора в Хорватии отличается тем, что, прежде всего, это состоятельные люди, готовые заплатить немалые деньги за местную недвижимость. При этом в отличие от Черногории, где попадаются места компактного проживания россиян, в Хорватии таких колоний нет, наши соотечественники растворены среди других иностранцев. Из-за этого в Истрии нет ни русских школ, ни специально созданной для русских инфраструктуры», - объясняет управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Впрочем, по его словам, если говорить о каких-то наиболее популярных у русских городах, то это, прежде всего, Пореч, Ровинь и Пула. «Действительно, полуостров Истрия довольно востребован среди россиян. Отдых и недвижимость на Истрии представляет собой разумный компромисс между ценой и качеством – например, самым востребованным в Хорватии является Дубровник, но и цены там на 20-30% выше чем в Истрии», - подтверждает Екатерина Тейн. Более того, с приходом кризиса количество европейских покупателей, особенно англичан, резко сократилось, тогда как покупателей из России становится все больше. «Россияне отличаются от всех европейских покупателей тем, что они обязательно хотят дом или апартаменты у моря или с видом на море, тогда как англичане с удовольствием покупают апартаменты и виллы в центре полуострова», - добавляет эксперт.

С надеждой на Евросоюз

Как говорит Станислав Зингель, рыночная конъюнктура в Истрии такова, что строительство жилья является более экономически выгодным предприятием, чем приобретение уже готовой недвижимости на вторичном рынке. По словам эксперта, средняя стоимость готовых новостроек составляет 1600 евро за кв. метр, а разброс цен в целом составляет 1400-2500 евро за кв. метр. Однако можно найти и гораздо более дорогие предложения (см. таблицу). При этом даже с учетом стоимости земли себестоимость строительства оказывается в ниже чем отпускная стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости. По данным Екатерины Тейн, в Истрии в целом средний диапазон цен в новостройках составляет от 1700 до 3000 евро за кв. м. «Цены в Истрии значительно снижались во время кризиса, например, в Пуле в течение 2009-2011 годов падение составило свыше 30%. В целом, постепенно цены в Хорватии восстанавливаются, разница между текущими значениями и докризисным уровнем 2007 г. составляет порядка 15-17%», - говорит эксперт. При этом на рынке можно встретить дисконты — до 15%. «Впрочем в Истрии можно найти по-настоящему элитные комплексы под управлением известных управляющих компаний, аналогов которым нет ни в одной балканской стране», - добавляет Евгений Скоморовский

В начале 2012 г. многие хорватские эксперты рынка прогнозировали снижение цен в Истрии примерно на 5-10% в течение года. Однако когда стало известно, что уже в июле 2013 г. Хорватия станет официальным членом ЕС, интерес к местной недвижимости снова начал расти. Несмотря на перспективы вступления в ЕС, с точки зрения инвестиционной привлекательности покупка в Истрии не так однозначна. Так, по данным Станислава Зингеля, последующая сдача жилья в аренду способна принести 4-6% годовых, что в целом совсем немного. При этом владельцам недвижимости не приходится надеяться на существенное повышение средних цен по рынку: на фоне макроэкономической стабильности в ЕС цены вряд ли повысятся даже в контексте грядущего вступления Хорватии в ЕС. «В целом рынок жилой недвижимости Истрии равно, как и Хорватии в целом, не является высоко привлекательным с инвестиционной точки зрения. Все-таки местное жилье лучше покупать готовое для личного использования без намерения извлекать солидную прибыль», - объясняет Зингель.