Заработать на гостеприимстве

Одним из наиболее перспективных форматов инвестиций в Черногории является покупка мини-гостиницы. По мнению экспертов, такой объект способен принести впоследствии до 20% годовых, однако следует подготовиться к тому, что управлять отелем придется самостоятельно, вникая во все детали.

Сложность выбора

Основной вопрос, который встает перед потенциальном инвестором на рынке гостиничной недвижимости в Черногории, - это покупать готовый отель или строить его самостоятельно. «Покупка успешно действующих объектов, как правило, менее рискована и более выгодна, чем их строительство и «раскрутка с нуля». При этом стоимость готовых объектов на вторичном рынке зачастую оказывается ниже, чем совокупные затраты на строительство отелей, их обустройство и раскрутку», - уверен президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Однако, по его словам, реализация проекта с нуля будет оправданной в том случае, если возводимый отель будет располагаться в месте, которое заведомо будет пользоваться существенной популярностью у потенциальных клиентов гостиницы. Например, строительство нового отеля выгодно вблизи открывающегося нового пляжа или марины для яхт. Однако в любом случае, как предупреждает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн, инвестору, скорее всего, придется столкнуться с трудностями в получении разрешительной документации, сложностями в коммуникации с наемными рабочими и строителями. В итоге рекомендуется все-таки купить готовый мини-отель.

В свою очередь, при выборе готового объекта стоит обратить внимание на несколько важных нюансов. По словам Станислава Зингеля, в отличие от крупной гостиницы за мини-отелем стоит не бренд, а, прежде всего, конкретный хозяин. Следовательно, покупая мини-отель, необходимо как можно лучше узнать его владельца и обратить внимание на характерные особенности, благодаря которым во многом сам мини-отель заполняется. В противном случае придется не только сменить концепцию отеля, но и всю его целевую аудиторию, что не всегда возможно. Помимо этого, необходимо максимально прояснить финансовую историю деятельности мини-отеля.

«Прозрачность деятельности в силу семейственности данного бизнеса зачастую оставляет желать лучшего. Это в свою очередь повышает возможности вольной интерпретации владельцем данных и введения в заблуждение потенциального покупателя. Еще одной особенностью является проверка всех необходимых разрешений для деятельности мини-отелей», - объясняет эксперт. Мини-отели нередко организовываются в бывших жилых зданиях без соблюдения всех необходимых формальностей и на основе личных договоренностей между владельцами и местной властью. При смене владельца соответствующие договоренности могут перестать действовать. Поэтому необходимо убедиться, что мини-отель работает на законных основаниях при наличии всей разрешительной документации. Полноту и актуальность полученных разрешений поможет установить местный юрист. Более того, проверке лучше подвергнуть не только гостиничный бизнес, но и само здание.

Особенность экономики

Если с документами все в порядке, то можно переходить к заключению сделки. «Направление апарт-отелей для курортных регионов в целом выглядит, на наш взгляд, наиболее привлекательно. Для рынка Черногории это довольно перспективный сегмент. Так, для эффективно реализованных проектов апарт-отелей характерны более короткие сроки окупаемости, чем в целом для гостиничной недвижимости – в среднем 3-4 года, против 8-10 лет для традиционных концепций», - объясняет аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина. По словам Станислава Зингеля, окупаемость прибыльных мини-отелей все-таки составляет в среднем от 8 до 10 лет, что соответствует доходности 10-12% годовых. При этом в единичных случаях минимальный срок возврата инвестиций может составлять всего 5 лет, то есть приносить около 20% доходности, а неудачный отель, наоборот, может не оправдать вложений в течение 15-20 лет. Как утверждают эксперты, наиболее высокий доход приносят отели класса 2-3 звезды на Будванской Ривьере, а наименьшей эффективностью отличаются мини-гостиницы вдали от побережья, в том числе в столице страны — Подгорице.

«В Черногории находятся порядка 300 действующих гостиниц с общим номерным фондом более 65 тысяч гостиничных номеров, и 95% этих гостиниц расположено на побережье. При этом на Будванской ривьере сконцентрирована половина всех прибрежных гостиниц Черногории», - объясняет Станислав Зингель. В отличие от столичного региона, где мини-отели могут обеспечить заполняемость на удовлетворительном уровне круглый год, на побережье услуги мини-отелей наиболее актуальны в основном в пляжный сезон, длящийся в Черногории с конца апреля по начало ноября. Труднее всего приходится мини-отелям в горных районах страны, где высокий сезон длится с декабря по март, то есть всего четыре месяца в году. «Для увеличения заполняемости в низкие сезоны отели прибегают к различного рода маркетинговым шагам. В основном речь идет о смене целевой аудитории и оказании различного рода сопутствующих услуг», - говорит Станислав Зингель. Например, во время отсутствия достаточного количества туристов мини-отель может совместно с близлежащим конференц-холлом организовывать различные семинары, симпозиумы и курсы повышения квалификации.

Единственное, к чему в любом случае стоит изначально подготовиться потенциальному инвестору, это к тому, что управлять своим объектом, ему, скорее всего, придется самостоятельно. «Такой бизнес как мини-отель может быть успешным, если Вы максимально управляете им сами. Если приобретать мини-отель как бизнес и передавать его в управление, платить персоналу и т.д., то за счет оплаты наемного труда и налогов доходность от такого бизнеса может быть минимальной, либо отрицательной», - говорит Екатерина Тейн. По ее данным, максимальная доходность в данном бизнесе в Черногории достигала 13-15%, и это было в случае, когда семейная пара, владеющая мини-отелем, сама занималась управлением, продвижением отеля, приготовлением пищи, а также частично уборкой комнат. Благодаря тому, что в Черногории недорогая рабочая сила, то можно нанять одного-двух человек на уборку номеров, но в целом, этот бизнес приносит доход, только если максимально заниматься им самостоятельно, считает эксперт.

«Кроме того, показателя доходности свыше 10% почти невозможно достигнуть без расширения спектра услуг мини-отеля, например за счет успешного ресторанчика или расширения сезонности пребывания», - добавляет Екатерина Тейн. В свою очередь, налоговая нагрузка на экономику мини-отелей в Черногории влияет не слишком сильно. Владельцы отелей оплачивают НДС в размере 17%. Так как они являются работодателями, они также вынуждены платить за своих сотрудников взносы в пенсионный фонд в размере 5,5% от заработной платы, медицинскую страховку в размере 3,8%, а также страховку от безработицы на уровне 0,5% от зарплаты. Кроме того, они выплачивают налог на прибыль — 9%, все остальные средства можно смело оставить себе.