Тихая гавань вдали от бурных вод

Проблемы рубля пока мало влияют на рынок недвижимости Черногории

29.12.2014  •  BalkanPro.ru

Плавное снижение курса рубля в сентябре-октябре этого года сменилось падением в ноябре-декабре. Черногорский рынок недвижимости почувствовал общее снижение спроса со стороны россиян гораздо раньше, и связано оно было скорее с общим экономическим спадом в России. Круги же от упавшего камнем рубля дойдут до Адриатики, скорее всего, уже в новом году.

Плавное снижение курса рубля в сентябре-октябре этого года сменилось падением в ноябре-декабре. Россияне - кто раньше, а кто лишь к концу года начали "спасать" обесценивающиеся рубли, вкладываясь в иностранную валюту, электронику, бытовую технику и, конечно, в недвижимость. Российские застройщики и риэлторы оживились и даже смогли подтянуть повыше цены. Черногорский рынок недвижимости почувствовал общее снижение спроса со стороны россиян гораздо раньше, и связано оно было скорее с общим экономическим спадом в России. Круги же от упавшего камнем рубля дойдут до Адриатики, скорее всего, уже в новом году.

Эксперты отмечают, что проблемы российской национальной валюты не принесли рынку зарубежной недвижимости никаких дивидендов. По словам генерального директора компании Distant Property Натальи Завалишиной, о резком росте продаж зарубежных направлений, будь то Черногория или какая-либо другая страна, говорить не приходится. Продажи на российском рынке – это вложения рублевых средств, на фоне падающего рубля это возможность хоть как-то разместить свои средства. Покупка в зарубежной стране – это конвертация средств, которая еще несколько осложнена в сегодняшних условиях политическими событиями, поэтому такого же резкого роста продаж ожидать не стоит, поясняет она.

В целом в Европе осенью 2014 года, по наблюдениям регионального директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елены Юргеневой, больше всего пострадал средний ценовой сегмент. "Те, кто имел небольшие накопления, вкладывают в недорогую недвижимость. Те, у кого накопления выше, осторожничают. В высоком ценовом сегменте - от 3 млн евро - изменения выражены менее, так как покупатели такой недвижимости обычно хранят сбережения в валюте и пользуются более обширными инвестиционными инструментами", - поясняет она.

Что касается Черногории, то, по оценке управляющего инвестициями в недвижимость и основателя компании Indriksons.ru Игоря Индриксонса, с начала года спрос со стороны россиян упал примерно на 30%, и за последние три осенних месяца ситуация кардинально не изменилась. Эксперт объясняет снижение спроса тем, что на фоне девальвации рубля и сокращения доходов россияне все чаще отказываются от приобретения так называемых "вторых дач" - жилых объектов на южных побережьях и направляют свободные средства на покупку недвижимости в более стабильных странах.

К тому же, по оценке Игоря Индриксонса, несмотря на падение цен на черногорскую недвижимость после кризиса 2008 года, объекты по-прежнему остаются переоцененными. Из-за низкой доходности, которая варьируется в районе 3% годовых, россияне в сложившейся экономической ситуации отдают предпочтение коммерческой недвижимости, расширяя свои инвестиционные портфели объектами такого типа, которые приносят более высокий доход. Для "выхода" из рубля и сохранения сбережений черногорский рынок сейчас не актуален, делает вывод эксперт.

Снижение спроса со стороны россиян, которые составляют значительную часть покупателей черногорской недвижимости, не могло не повлиять на цены. По данным статистического агентства Monstat, в третьем квартале 2014 года в Черногории было продано на 12,2% квартир меньше, чем кварталом ранее. К концу сентября 2014 года квартиры в Черногории на первичном рынке стоили в среднем 1118 евро за кв.м., что на 11,2% дешевле, чем годом ранее, и на 2,5% дешевле, чем во втором квартале 2014 года.

Впрочем, падение это не такое уж драматичное, спрос со стороны россиян все еще достаточно велик, а цены на качественное новое жилье могут даже расти в пику среднестатистическим показателям. По оценке Натальи Завалишиной, до последнего времени ситуация оставалась достаточно спокойной для россиян: "Кто планировал покупку, тот ее совершил, кто колебался – так и выжидает. Особых изменений в покупательской активности среди россиян нет, а вот жители Украины ведут себя более активно, приобретая недвижимость как в Черногории, так и в Болгарии, Турции, Франции и других странах".

Наталья Завалишина отмечает также, что изменения цен по итогам осени 2014 года не наблюдалось, при этом на цену конкретного объекта заметно влияет качество строительных проектов: "Если вводится в эксплуатацию комплекс с более развитой инфраструктурой, более качественной отделкой то, как и в любой другой стране, в Черногории он будет стоить выше, чем введенный в эксплуатацию ранее и более простой комплекс".

Директор по продаже недвижимости компании Nova Gradnja Stroy-Invest в Черногории Ана Голубович также отмечает, что ситуация с продажами недвижимости в Черногории в условиях экономического кризиса существенно не изменилась. По ее словам, наблюдается даже рост продаж в сентябре-ноябре по сравнению с осенью 2013 года года, при этом россияне по-прежнему остаются лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Черногории, за ними идут граждане стран СНГ - Украины, Белоруссии, Казахстана, а также Азербайджана.

На фоне падения рубля и пессимистичных экономических прогнозов отношение россиян к вложениям в зарубежную недвижимость становится более осторожным, и при выборе объектов все чаще учитывается не только качество жилья или коммерческого объекта, но и возможность получения дохода от инвестиций в недвижимость. Так, Елена Юргенева отмечает, что сейчас недвижимость за границей - это прежде всего средство сохранения денег и возможность легально проживать за рубежом. По ее оценке, в условиях, когда наблюдается сокращение доходов, актуальность курортной недвижимости снижается, в то же время растет спрос на коммерческую недвижимость в крупных европейских городах, причем предпочтительно с уже заключенными долгосрочными контрактами на аренду, то есть с прогнозируемым арендным доходом.

Изменения в структуре спроса на черногорском рынке не столь заметны, поскольку подавляющая часть сделок приходится на курортную недвижимость. В то же время определенная сегментация спроса все же происходит. По словам Натальи Завалишиной, если раньше, три-четыре года назад маленькие квартиры, к примеру, с одной спальней, но в метраже 30-35 кв.м., совсем не пользовались спросом, то сейчас они становятся все более и более популярными. Покупатели понимают, что будут бывать в своей зарубежной квартире не так часто, что проводят они там мало времени и предпочитают экономить на содержании. По информации Аны Голубович, наибольшим спросом у покупателей из России пользуются апартаменты площадью 40 кв.м. в ценовом диапазоне до 150 000 евро. По данным Игоря Индриксонса, у российских покупателей недвижимости в Черногории спросом пользуются либо квартиры-студии в новостройках площадью до 50 кв.м в шаговой доступности от пляжа, либо виллы до 130 кв.м. В основном сделки совершаются в диапазоне до 100 000 евро, нередко и ниже, отмечает эксперт.

Географические предпочтения и мотивы россиян к концу 2014 года не претерпели существенных изменений. "Район Будвы более интересен и востребован. Есть определенный интерес и к району Герцег-Нови, но меньше, еще меньше - к региону Бара", - отмечает Наталья Завалишина. По ее словам, цели покупателей из России пока не меняются - они приобретают недвижимость в Черногории с целью отдыха, инвестиций, а в некоторых случаях и для сдачи в аренду. Мотивом покупателей из Украины нередко является переезд на ПМЖ. Ана Голубович также говорит о том, что Будва пользуется наибольшей популярностью у покупателей из России и стран СНГ. Данные статистики подтверждают оценки экспертов: самые высокие цены на недвижимость в Черногории по итогам третьего квартала 2014 года были зафиксированы в Будве, где квартиры стоили 1770 евро за кв.м. Для сравнения квартиры в столице Черногории Подгорице предлагались по 1079 евро за кв.м., квартиры в Баре, который, как и Будва, расположен на побережье Адриатики, но обладает менее развитой курортной инфраструктурой - за 1055 евро за кв.м.

Снижение спроса на недвижимость Черногории со стороны российских покупателей пока не вызывает тревоги у экспертов, а итоги уходящего года могут оказаться вполне удовлетворительными и для застройщиков, и для риэлторов. Вопрос о том, насколько эта тенденция усилится в наступающем году, остается открытым. Предсказать динамику курса рубля и - соответственно - изменение покупательской способности россиян сейчас сложно, но большинство экспертов сходятся на том, что придется затянуть пояса. В таком случае черногорскому рынку недвижимости нужно приготовиться к тому, что покупателей станет меньше, а требования к качеству объектов повысятся.


Делитесь информацией


Комментируйте как в Facebook


Погода на побережье


Подробный прогноз погоды в Черногории, Сербии и Хорватии

Экскурсии в Черногории

Индикаторы цен на недвижимость

Черногория Новые квартиры

1412 Будва

1198  Бар

Цена €/кв.м. Данные Monstat по итогам I кв. 2017 г.

Сербия Квартиры

1761  Белград (Старый город)

1104  Нови-Сад (центр)

Цена €/кв.м. Данные Imovina.net на 22.05.2017

Хорватия Квартиры

3749  Дубровник

2282  Сплит

Цена €/кв.м. Данные Crozilla.com на 30.04.2017