Спрос на недвижимость Сербии: итоги года

Прошедший год стал переломным для рынка недвижимости Сербии: во многих городах цены, наконец, перестали падать, что может стать сигналом для потенциальных инвесторов. Более того, государственные власти предложили целый комплекс решений по совершенствованию строительного рынка.

Рост после падения

Последний экономический кризис достаточно серьезно отразился на рынке недвижимости Сербии. Так, с 2008 по 2010 г. цены на недвижимость в стране упали приблизительно на 30-40%, однако по результатам года на рынке снова наметился рост. По данным управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, сербский рынок недвижимости сейчас можно назвать одним из самых динамично развивающихся в Европе. «Последнее время цены начали пусть незначительно, но все-таки расти. При этом даже с учетом недавнего падения инвесторы все равно выиграли. Дело в том, что с 2000 по 2010 гг. сербское жилье подорожало на 265%, а значит даже падение в 40% в долгосрочной перспективе не является для такого роста критическим», - говорит эксперт. Так, по его словам, средняя стоимость жилья в стране составляет примерно 1500 евро за кв. м, а в самом дорогом городе — столице Белграде достигает 1800 евро за кв. м. «В других центрах страны цены еще ниже, например, в одном из самых богатых сербских городов — столице Воеводины Нови-Саде стоимость жилья составляет 1000 евро за кв. м», - добавляет он. По его данным, самое недорогое жилье по результатам 2012 г. предлагается в Поморавском округе – около 540 евро за кв. метр.

По сведениям Национальной корпорации по страхованию жилищных кредитов, в течение 2012 г. наблюдалась стабильная ситуация, хотя стоимость недвижимости еще не вернулась на уровень 2008 г., когда цены достигли своего максимума. Как говорится в отчете этой организации, средняя цена квадратного метра в Белграде в ушедшем году составляла 1222 евро, в Шумадии и на западе страны - 660 евро за квадрат, в южной и восточной части Сербии - 665 евро, а в Воеводине - 662 евро за кв. м. При этом эксперты корпорации согласны с тем, что самые высокие цены на сербскую недвижимость зафиксированы в столице — Белграде. Так, самая высокая цена была отмечена в столичных муниципалитетах Савски-Венац — 1773 евро за кв. м, Стари-Град - 1751 евро, а также Врачар - 1706 евро за «квадрат». Впрочем, страховщики отмечают и наличие невероятно дешевых объектов. В частности, в општине Пландиште можно купить жилье из расчета 138 евро за кв. м, а в Нова-Црня - 147 евро за кв. м. В свою очередь, в Буяновце и Прешево, по данным компании «Елхан Комерц», стоимость недвижимости уже достигла своего исторического минимума — 300 евро за кв. м. В целом, в четвертом квартале 2012 г. по всей стране было продано 1747 квартир, из которых чуть больше 50% приходится на Белград, а еще 25% - на развитую в экономическом смысле Воеводину.

Восстановиться от кризиса

Во время кризиса Сербия утратила часть своей инвестиционной привлекательности для сторонних инвесторов, также ситуацию усугубили высокий уровень безработицы и падение платежеспособного спроса у населения. Однако в последнее время ситуация также начала меняться. В целом, как прогнозируют эксперты, после четырех или пяти лет спада сербская экономика в 2013 г., скорее всего, вырастет примерно на 4%. В итоге на сербский рынок потянулись международные компании. К примеру, в феврале 2012 г. риэлторская компания Savills открыла свое представительство в Сербии. В частности, как объясняют в компании, сербское представительство Savills будет работать со строительными и инвестиционными проектами. «Сербия — это мост между Югом Европы и Турцией, которая также является перспективным рынком», - говорят в пресс-службе компании.

По данным компании «VALUE.ONE», на сербский рынок недвижимости также потянулись российские покупатели. В частности, среди них спросом пользуются дома на берегу Дуная, на бальнеологических курортах с минеральными водами и в национальных парках Сербии. Как отмечают в компании, наших соотечественников в Сербии интересуют капитальные дома для круглогодичного проживания с участками земли от 10 соток до нескольких гектаров. В настоящий момент в нацпарке можно купить небольшой дом площадью 40-70 кв. м и собственным участком в 4 сотки за 20-30 тыс. евро. В свою очередь такой же дом площадью 100 кв. м и участком в 10 соток будет стоить уже около 50 тыс. евро. Однако на популярных курортах есть и гораздо более дорогие предложения. К примеру, апартаменты площадью 100 кв. м с двумя спальнями в новом клубном жилом комплексе на горнолыжном курорте Златибор будут стоить от 200 тыс. евро.

В свою очередь, в Белграде можно приобрести элитные апартаменты площадью 100 кв. м примерно за 150-200 тыс. евро. При этом, по данным агентства «VALUE.ONE», ежемесячные ставки аренды элитных квартир в центре Белграда доходят до 1500 евро за квартиру площадью около 100 кв. м, что может принести до 7% годовых. «Российские инвесторы с интересом смотрят на покупку арендных квартир в Белграде, однако для многих ключевым вопросом остается поиск профессиональной управляющей компании, которых на рынке Сербии не так много», - говорит Евгений Скоморовский.

Перспективы развития

От текущего года участники сербского рынка недвижимости ждут только улучшения положения. В основном позитивные ожидания связаны с потенциальным вступлением Сербии в Евросоюз, запланированным на 2014 год. Поэтому, считают эксперты, цены на объекты жилой недвижимости в крупных городах Сербии и на горнолыжных курортах в средне- и долгосрочной перспективе продолжат расти. К примеру, согласно отчету компании «VALUE.ONE», оживление рынка недвижимости Сербии продолжится благодаря активности со стороны инвесторов с Ближнего Востока, России и стран СНГ. «Рост налогов в таких странах, как Франция и Швейцария, вынуждает целый ряд инвесторов присматриваться к развивающимся европейским рынкам с более либеральным налоговым режимом и демократичным уровнем цен», - говорится в исследовании компании.

Однако позитивным перспективам сербского рынка недвижимости способствуют и другие факторы. Так, одним из основных событий на рынке недвижимости Сербии в 2013 г. должна стать легализация самостроя. Все граждане, которые незаконно построили квартиры или дачи до 11 сентября 2009 г., смогут пройти специальную процедуру легализации. По данным Министерства строительства Сербии, в настоящий момент в стране возведено 1,3 млн нелегальных объектов недвижимости — по этому параметру она является абсолютным чемпионом в Европе. За последние 10 лет только 7% объектов были построены со всеми необходимыми документами. При этом решение проблемы самостроя является одним из условий для вступления Сербии в ЕС, поэтому все 1,3 млн объектов планируется занести в единый кадастр. Еще одно направление работы — реформа ЖКХ. На все объекты, строительство которых началось после 30 сентября 2012 г., должны оформить специальный энергетический паспорт. В этом документе будут записаны параметры здания, объем потребляемой энергии и размер коммунальных платежей. Все эти параметры в будущем должны напрямую влиять на стоимость недвижимости Сербии. Новые паспорта выдавать будут только лицензированные инженеры, и энергетический паспорт будет действовать в течение десяти лет. «В целом если совсем недавно сербский рынок недвижимости считался «диким», то теперь ситуация меняется, и рынок становится более цивилизованным, можно сказать, что это движение уже необратимо», - отмечает Евгений Скоморовский.